今天就为大家来分析这么一个城市：不限购而且房价才1万出头，这个城市就是惠州。

一、惠州城市发展概况
1.惠州在大湾区中的发展水平
惠州位于粤港澳大湾区东岸，东岸是大湾区最发达的片区。作为粤东门户，向东经潮汕可连接福建，向北经河源可连接江西。具体接壤上，北接韶关、河源，西靠广州、东莞、深圳，东联汕尾，南面沿海。虽然位于珠江东岸，但实际上惠州是不靠珠江入海口的。
2018年惠州的GDP是4103.45亿元，在广东省内排第5，仅次于东莞。实际上大家知道广东富裕，是中国第一大省级经济体，但很多人肯定不知道广东省发展极其不平衡，第四名的东莞，其GDP已经是第五名的惠州的2倍，其他靠后的城市GDP就更不用说了。
但是不管怎么说，惠州的发展水平在大湾区里，可以算是第二梯队的。比不上香港深圳，广州，东莞，但至少是领先其他一帮小弟比如中山，珠海，肇庆，江门的，且年GDP以6%速度在增长。
惠州面积很大，有1.1万平方公里，在大湾区所有城市排第二，常住人口有477万，人口规模上接近特大城市。
2.惠州独特的楼市政策
惠州的楼市政策在环深中是算一个奇葩，因为即限售也限价，但偏偏却不限购。惠州现在限售3年，也就是现在买了房要等拿到证3年后房子才能交易。限价方面，所有项目必须要按政府的指导备案价销售。就拿惠阳来说，整体片区从2017年实行限价开始就没怎么调过价。但是偏偏却不限购！！
在粤港澳大湾区内，你还没限购，你还那么靠深圳，楼市当然很容易被搞火啦。所以2017年年5月份惠州迫于楼市火爆压力出台了意思性限购政策，所谓意思性限购就是意思意思。大伙看下是不是：政策规定，大亚湾一次性购买3套或以上的暂缓网签，要观察评定是否炒楼行为。天哪，这哪叫限购呀，这样的政策一定会被媒体大肆炒作宣传，实际上相当于向全国人民免费打了一波广告：快来惠州买房吧，我这里不限购！
当然，最关键的问题在于，惠州的楼市到底值不值得投资！

二、深圳后花园,惠州的“城市价值”有多大？
1.专注实体经济，房价虽低价值高
惠州的GDP能排全省第5，超过名气上更大的珠海、中山。但是房价却要比中山、珠海都低。刚刚过万，整体均价在1.2万/m?，放在全国房价都不算高。
惠州是一个务实，也是一个定位很明确的城市，它很清晰在高端产业比如科技金融、人工智能等肯定是拼不过深圳东莞。那就把着力点放在实体经济上，专注发展实体经济和传统工业，所以也在大量承接东莞，尤其是深圳的产业转移。
惠州的两大支柱产业，电子信息和石油化工，这两个产业放在全国都能拿出来秀一秀的。去年，惠州电脑、彩电的产量都过亿，智能手机更是达14亿部，也就是说惠州一个城市产的手机都够咱中国人手一部。而惠州大亚湾石化产业园，在中国的化工园区中排名第二，仅次于上海的化学工业经济技术开发区。
惠州地理位置优越，靠近深圳、香港，同时也处于广东沿海。拥有大湾区6大港口之一——惠州港，年吞吐量已经过亿。再加上惠州实业基础扎实，在积极的外向型经济政策下，成了港台产业转移和外商投资的重要地点。目前，整个惠州有3600多家外资企业，已有60多个国家和地区的客商到惠州投资兴业，投资金额超290亿美元。光500强企业就有33家，投资了大大小小60多个项目。
光看经济实力，惠州比不上大湾区内的另外两个制造业强市佛山、东莞。但是结合房价来看，相比东莞、佛山2万多的房价，惠州才1万出头，不管是在城市发展还是房价的上涨，都有很大空间。
2.旅游资源丰富，深圳后花园
作为传统制造业城市，惠州其实也是一个旅游资源丰富的城市，有很多著名的旅游景点，惠州西湖、巽寮湾、双月湾，珠三角避暑天堂南昆山，岭南名山罗浮山，有山有水又有海。
作为广东海洋大市之一，惠州拥有200多公里的海岸，有丰富的滨海旅游资源，大小海湾28个，刚才说的巽寮湾、双月湾就是广东省最优质度假海湾之一。
惠州全市景区有70多个，其中5A级景区1个、4A级景区10个、3A级景区11个。论旅游资源，惠州是在大湾区有绝对优势的，2018年惠州游客人次达 5892.77万，仅仅旅游业收入就达501.63亿元，占全年GDP的13%。
因为靠近深圳，同时又和深圳有紧密的交通联系，1-2小时内的景点通勤时间，让惠州成为有着2000多万人口深圳的后花园，假期短途旅游的首选之地。
同时，作为全国十大宜居城市之一，惠州近几年也成为了越来越多北方人南下避寒、养老的一个重要选择。
3.与深圳交通连接紧密
惠州不仅在地缘上靠近深圳，和深圳在交通上也紧密相连。规划上有8条轨道交通和深圳实现对接，分别是两条高铁、一条城轨和五条地铁。
高铁方面：已通车的厦深高铁，从厦门开往深圳，在惠东和惠阳设站，直达深圳北。同时还有在建的赣深高铁，通过惠城的惠州北站和博罗的博罗站连接深圳。
地铁：惠州最新规划境内有1-5号线共5条地铁线路，但是大家不用太关注这5条地铁，因为10年前惠州就打算建地铁，到现在只见规划不见行动。我认为惠州地铁单独靠自己是很难搞起来的，必须得借助外力，这个外力就是深圳。
在未来规划中，深圳将有5条以上地铁连接惠州。最近的，就是深圳地铁14号和16号线，这两条地铁将连接惠州惠阳和大亚湾，目前这两条线在深圳境内都已经动工。对于惠州来说，这两条地铁以深圳为主导，尤其是14号线惠州段本就是深圳规划好的，所以我个人估计会是最快落成的。14号线是含金量非常高的一条线，一方面它可以直达深圳的最中心——福田区的核心岗厦北。另一方面，14号线是一条快线，是当前深圳站点最宽松，平均3公里一个站，时速最快，达到120公里/小时，也就是说从惠阳起始站到深圳终点站岗厦北只需50分钟。另一条延长线16号线，从龙岗大运中心出发，经过坪山，最后连接到大亚湾。这条地铁线的价值也不可忽视，因为把大亚湾和深圳两个东进最核心的行政区（龙岗区，坪山区）连接起来了。
高速方面，惠州与深圳有4条高速连接，所以对于这么靠近深圳的惠阳来说，哪怕没有地铁高铁，从惠阳开车到坪山中心区也就半个小时，到龙岗中心区40分钟，住在惠阳，工作在深圳东这样的通勤时间是完全没问题的。
看环一线城市的房子有没有投资价值，很重要的一点就是要看这个城市与一线城市的距离和交通，因为你要承接一线城市外溢的人口，距离就一定要近，交通就一定要紧密，尤其是一定要有地铁相连。
距离上靠近，交通上方便，才能吸引一线城市外溢出来的人口过来居住。很明显，等地铁开通，惠州对深圳的刚需是有吸引力的。
4.深圳东进战略最大受益城市
深圳政府要砸1.4万亿投入，打造起深圳东部中心，改变东西发展不平衡的格局。作为与深圳东部直接相连的惠州，无疑就是深圳东进战略的最大收益城市。
通常来说，那些靠近一线城市的三四线城市，如果你自身的产业基础薄弱，你的人口和资源就容易被一线城市给吸走，这就是所谓的 “虹吸效应”。帝都北京和它周边的仆人就是典型的例子，这些靠着北京的城市：张家口、承德、保定、廊坊没有一个发展得很好的，要产业没产业，要发展没发展，但是房价却因为靠近北京而被投资客给炒高。
想要不被虹吸，只有两种方法，一个是自身够强，留得住人才和产业，像天津就能相对保持得住自己的人口和产业。另一个是同城化和产业互补，像广佛同城就是例子，佛山一方面自身基础好，同时和广州有产业的互补，所以佛山的产业和人口自然就不会那么容易被广州虹吸掉，反而一定程度上广州的人口和产业会外溢到佛山，带动佛山发展。
而深圳东进战略对惠州来说就是这样一个同城化和接收深圳产业、人口转移的机会，在两地同城化基础上，尤其是异地地铁的直接相连会将两个城市紧密联系在一起。深圳东进战略不仅会让深圳东部的龙岗区、坪山区崛起，也会让惠州抓住机会趁势发展。

5.刚需购房者群体丰富
在中国绝大部分的城市，它的楼市都是当地人市场。但是惠州比较幸运，因为它除了当地人市场，外地人市场也占了蛮大一部分。当然，这和它的位置和拥有的资源是极其相关的。外地人市场包括哪些呢？
一：是深圳人，有的因为没购房名额买不了，有的因为房价贵买不起，那就只能在深圳周边买，而惠州就是一个非常好的选择。尤其是靠近深圳的惠阳、大亚湾，深圳人一度都占了80%的购房份额。
二：是香港人和来往香港频繁的人。大家不要忽略了香港，惠州实际上也很靠香港，早在10多年前很多香港人就已经开启了双城模式。什么叫双城模式呢？就是周一到周五在香港上班，而周末就在深圳、东莞过周末、消费。在过去，很多香港人会选择投资最靠近的深圳，或者娱乐发达的东莞，而现在深圳、东莞房价贵了，东莞的娱乐也没有了。那么价格相对便宜，且环境不错的惠州就成为了不错的选择。从惠州南站坐高铁到香港最快只需45分钟到香港，非常方便。尤其在粤港澳大湾区规划的指引和整合之下，越来越多的香港人会涌入大湾区经商，就业，那么跟随而来就会是在内陆置业买房。
三：是惠州旅居人群。惠州的旅游资源在广东省内算是非常不错的，尤其滨海度假资源。一方面，它成为了大湾区很多城市，尤其是深圳人的短途旅居之地。另一方面，相对于北方而言，惠州是南方沿海城市，又靠发达城市深圳，气候和空气都很好，冬天温暖。尤其是在海南全岛限购下，越来越多北方人来惠州置业甚至定居。
所以，很明显可以看到，惠州的楼市容量很大，除了当地人，还包含外地人市场。这个对于投资一个城市而言就相当重要，楼市容量越大，房产交易才会越活跃，房价上涨的空间才会更大，转手才会更容易。而更重要的是，在全国楼市当前限购如此严厉之下，惠州是整个环一线中唯一不限购的城市。
6.全国环一线中有价值且唯一不限购城市
中国有4大一线城市，而环绕着四大一线城市的就叫环一线城市，我们一个个来看看。环北京，最有投资价值的燕郊限购，需3年廊坊社保，像张家口外地户限购1套、保定主城区需3年社保限购1套；环上海，最有投资价值的昆山，需2年社保，靠上海南部的嘉兴限购，外地人限购1套。环广州，佛山靠广州的区域几乎都限购，靠广州北部的清远不限购，但是投资价值很低。最后，环深圳的城市，除了惠州其他都限购。
2016年10月份开始，珠三角主要城市开启了一轮限购风暴，深圳、珠海、东莞、中山、珠海等地纷纷出台相关政策，而惠州成为了临深唯一不限购的城市。严政之下，深圳购买力只能外溢，不能流向那些限购限贷的临深城市，只能流向惠州。
现在大家投资房产遇到的最大问题是什么？没购房名额，也就是我们俗称的没房票。不限购的城市全国遍地都是，但是有高投资价值，又不限购的城市很难找到第二个。比惠州有价值的城市不少，但是都限购，如果买都买不了，哪怕房价一年能翻一倍又有什么用？
我斗胆下一个结论：全国当前所有不限购城市，惠州的投资价值最高！
但是，在粤港澳大湾区战略大发展之下，惠州限购很大可能会被提上议程。所以，投资惠州一定要抢准时机。
综上所述，惠州自身产业基础不差，又能受到深圳的辐射，关键是还不限购，那对于购房名额稀缺的今天，惠州不就是最好的投资地吗？
惠州投资价值很高，但不代表遍地黄金，甚至是坑多机会少，如果随便买很有可能会被套牢。所以，投资惠州，我们首先要明确投资惠州的标准，其次是找到惠州最有投资价值的片区。

惠州买房只能考虑这三个区域
1、惠州投资，区域筛选的2条最核心标准
（1）离深圳远近
深圳面积小人口多产业强房价贵，对周边城市的发展带动和房价辐射作用非常大。对于房产投资来说，惠州最大的价值不在于它自身的发展，而是临深受到深圳发展红利的辐射。
惠州当前自身发展一般，所以只能说是哪里越靠近深圳，哪里就越有投资价值。但惠州那么大，不可能任何一个地方都靠近深圳。所以，投资惠州第一个标准就是要选靠近深圳的片区。
（2）有无地铁规划，尤其是与深圳有无地铁直连
城市与城市之间的连接方式有很多种，高速、高铁和地铁。但是对于投资房产而言，地铁的价值一定是最大的。因为这是短途人口选择最多的交通方式，相比高速、高铁的人流，地铁人流才是最有效的购房人群。
我们投资惠州，不仅靠考虑房价涨幅的问题，更要考虑未来转手的问题。只有那些与深圳有地铁相连的区域，才会是深圳刚需客外溢可能性最大的区域。所以，投资惠州的标准，在靠近深圳的基础上，还要靠近地铁，尤其是靠近与深圳直连的地铁。
带着这两条标准，我们再来分析下惠州各区域的价值。
2、惠州各区价值分析
从南到北、从西到东，惠州总共有：大亚湾、惠阳、仲恺、博罗、龙门、惠城、惠东、7大区域。接下来，我们就按这个顺序来逐个分析。

（1）惠阳区
惠阳曾经很大，追溯到上世纪50年代，整个东莞甚至是深圳基本都归属于惠阳管辖，后来经过多次分割和行政级别变动才形成现在的惠阳区，面积小了行政级别也低了。

虽说是惠州的一个区，但是这个区比较特别，它的区中心离惠州市中心是有一段距离的。它是惠州最靠深圳的区域之一，直接与深圳东部的坪山区和龙岗区两个区相连，到深圳福田通勤距离也就50多公里。
惠州7个县区中，惠阳的经济并不显眼，去年GDP 544.14亿元，产业自然也不强。但惠阳却是最多深圳人来买房的区域，为什么？因为这里是典型的深圳人的睡城。
要做睡城，首先你的交通必须要方便，而惠阳的交通是整个惠州最好最完善的。首先看高速，惠州连接深圳的4条高速都从惠阳经过；其次高铁惠州南站，到深圳北站只需25分钟，不会比在深圳坐地铁上班慢；
最重要的是地铁，惠州当前没有通地铁，但是深圳主动要把14号线延伸到惠阳，虽然惠州段现在改为由惠州自己上交审批，但我认为审批确定只是时间问题。这条14号线的价值对于惠阳来说甚至比高铁还重要，50多分钟就能到福田中心。
惠阳最有价值的板块有两个，白云新城板块和南站新城板块。
白云新城板块一方面是紧挨深圳坪山，另一方面是有14号地铁线经过。作为14号线进入惠阳的第一站，它离深圳14号线终点站的距离也不过2公里。换句话说，即使14号线地铁不延伸到惠阳，它也能享受得到深圳段的地铁。
南站新城板块，指的是围绕着惠州南站的区域。这里虽然离深圳相对白云新城要远一些，但是14号地铁线在这里也有站点，也就是说这里是高铁站和地铁站的交汇点，后期碧桂园和惠阳区政府合作建设一个可以容纳30万人的配套大城，价值不言而喻。
所以，作为离深圳最近，同时又有深圳地铁延伸的区域惠阳，是投资惠州最值得关注的区域。而其中，区域内的白云新城板块、惠州南站板块是最值得投资的板块。
（2）大亚湾区
大亚湾区实际上就在惠阳的南面，和惠阳在位置上就是一南一北的关系。所以在离深圳的距离上，大家差不多，大亚湾也是紧挨着深圳坪山区。和惠阳不同的是，大亚湾靠海，拥有滨海度假资源，所以也会有滨海度假项目。

从经济总量来看，大亚湾GDP 685.7亿元，但是整个大亚湾区的人口也只有20万，实际上就是4%的人口，却创造了全市13%的GDP，从这一点来看大亚湾的经济创造能力还是很强的。
在产业方面，大亚湾有个特殊的产业，石油化工产业。石化产业是大亚湾的支柱产业，这里有国内最大的中外合资项目：中海石化和荷兰壳牌合资的中海壳牌石化项目，总投资1678亿元，相当于整个惠州半年的GDP。在石化产业带动下，惠州港也成为了广东重要的物流港口，与香港、深圳的港口一起组成华南大型主枢纽港群，后期将开通与香港、深圳的客运航线，从惠州到香港坐客运游轮只需要45分钟。
交通方面，大亚湾与深圳相连主要是靠惠深沿海高速。同时，深圳地铁16号线也会延伸到大亚湾，在大亚湾有3个站点。16号线虽然不能直达深圳市中心，但是可以直达深圳东进战略的最重要的两个地方，龙岗区大运中心和坪山区中心。同时，在大运站可以换乘深圳3号线或者14号线，无论到深圳罗湖或者福田都很方便。
大亚湾区买房大致可以划分为3个板块：西区、澳头和滨海区。
西区是最靠近深圳的板块，而且也是深圳地铁16号线惠州段所在地，万达广场也在这个片区而且已经开业，不管在地段上还是在整体配套上，都是不错的。这个版块的价值类似于惠阳的白云板块。这里有几个项目和深圳真的就是一路隔，房价都已经去到1.9万/㎡，可以说是惠州最贵的项目。当然，因为严格限价的原因，整个板块的均价大概在1.4万/㎡左右。
澳头板块位于大亚湾中部，离深圳相对已经不是那么近了，而且也没有和深圳地铁直接相连的规划。所谓的靠海，实际上就是臭水塘。海水又脏又臭，整个水面都是黑乎乎的，也没有沙滩，所以这个片区的海对于买房来说是没有意义的，靠近这样的海连旅游都谈不上，更不用说旅居了。看到这里一大片一大片的房子，库存太大了，我就在想是谁给你们勇气竟然敢买这里的房子。
最后一个大亚湾滨海板块，大亚湾滨海版块，这里才能算是真正的靠海。但是要注意大亚湾石化区就是在滨海区隔壁，绵延5公里。当然，石化区一定是会有污染的，项目离得近的话不管对空气还是景观肯定会有一定影响。所以大家如果在大亚湾滨海区买房，一定不要太靠近石化区。同时，该板块属于旅居度假板块，对项目的素质标准要求要更高，所以一定要选对项目！
大亚湾三个板块，澳头选项目需要谨慎，滨海度假板块项目，一定要挑最好的项目来买，真正好项目不会太多，最有投资价值的就是大亚湾西区板块。

（3）惠东县
相对惠阳、大亚湾，惠东离深圳就不算近了，通勤距离要90公里以上，这里的房产最大的价值就是因为它有海。

惠东2018年的全年GDP有623.9亿元，排在惠州第5，但主要都是靠低端制造业。制鞋就是惠东的特色产业，GDP的一半都是来自制鞋业（305亿）。
如果要投资惠东，完全不用看市区，唯一可以考虑的就只有它的海湾：巽寮湾和双月湾。实际上从高铁站的安排都看得出来，惠东高铁站不是设置在惠东县城的市中心，而是设置在靠近海湾的地方，很明显这个高铁站的安排是符合人流密度的，因为大家去惠东大部分都是冲着去海边度假。
所以惠东的核心卖点也只有旅居度假，这些度假项目集中在北部湾区、巽寮湾和双月湾3个湾区板块。
北部湾区和刚才说的大亚湾滨海区是同一片海岸线，这里是惠东三大湾区板块中离深圳距离最近的，一个是在物理路程上相对近，一个是这里离惠东高铁站也最近。也就是说，交通上要比另外两个湾区更方便。
巽寮湾，这里是当前整个惠州旅游热点，一到周末全是游客，人群会比较杂乱，整个度假环境不是那么幽静。更重要的是，通往巽寮湾一般都要经过滨海跨海大桥，但是这座桥周末经常堵车，在交通上肯定就比不上北部湾区了。
双月湾，真正靠外海的湾区，海景很开阔，从景观来说是三大湾区中最好的。但是这里不仅要经过塞车的跨海大桥，而经过大桥之后还要走一大段并不是那么好走的国道。与深圳罗湖区的开车距离都要130公里，2个半小时，交通上是个硬伤。
关于惠东三大湾区，大家都靠海，虽然双月湾的海景资源要比另外两个湾区更胜一筹，但是因为交通上的硬伤拖了价值的后腿。
所以最终结合交通和海景相互平衡，得出的投资价值排序是：北部湾区＞巽
寮湾＞双月湾，买惠东一定是首选北部湾区。

（4）仲恺高新区
仲恺高新区是惠州的一个高新技术开发区，在惠州城区南部，惠阳区北部。离深圳中心区80多公里，轨道交通上有城轨仲恺站，但这条轨道是惠莞轻轨，通向东莞而没有连接深圳，所以实际上仲恺和深圳的交通联系上很弱，已经不能算是临深片区。
作为惠州的高新区，仲恺的产业优势是很明显的，作为惠州企业最集中、创新资源最丰富的区，专利申请和授权连续7年全市第一。国内电视龙头TCL最大生产基地就在这里，去年光TCL一家生产的彩电就有近2400万台，其中近六成销往国外市场。
总的来说，对于房产投资而言，虽然仲恺有一定的产业优势，但是这个优势不足以弥补它离深圳的距离远，交通上不紧密这个短板，所以不做投资的考虑。

（5）惠城区
惠城区，是惠州的主城区，这里离深圳中心区的距离已经去到90多公里，至少2个小时的通勤时间，属于惠州最不靠深圳的几个区之一了。城区有开通轻轨可以直达东莞，但连接深圳的高铁站也就是赣深高铁经过的惠州北站，暂时还在施工，预计2021年才能开通。
作为惠州核心区，惠城区的GDP自然排在第一位，数额为793.42亿元，但是实际上惠州几个区域除了最北的龙门县发展最差之外，其余都在500亿GDP以上，大家之间的差距并不会非常大。
当然，作为老城区，惠城区的医疗、教育和商业配套是整个惠州所有片区最好的，但是对于在惠州进行房产投资，最核心的价值是你离深圳的远近、有没有地铁直通深圳，而不管你是不是主城区。所以，惠城区绝对不是首选，只能作为一个补充考虑。
惠城买房，大致可分为四个板块：金山湖片区、江北片区、西湖片区、水口片区。
金山湖是惠州这两年投资最热的高端居住区，是未来整个惠州的居住中心，价格也是惠州最贵的，去到1.7-1.8万/㎡。
江北片区是属于惠州城区CBD片区，当前惠州的企业总部聚集地，城市地标也在这边，地段价值最高。
西湖片区和水口片区属于老城区，城市面貌相对比较破旧
投资价值排序是江北片区＞金山湖＞水口片区＞西湖片区。

关于惠州的分析就到此结束了，
现在您知道买哪里了吗？
微信搜索【惠州新房咨询】公众号
教您买到好城市，好片区的升值好房子
看房联系小编，专车接送！享各大楼盘优惠折扣！
您好，欢迎来到我们的公众号，我们免佣代理临深惠州各个区域 新房· 二手房· 商铺· 写字楼· 别墅等各类相关房产服务。让您在购房旅途中。更省时· 更安全· 更省心·更放心
小编的自我介绍
1.我是（潮汕人） “未学经商，先学做人” 严格遵守职业道德
李嘉诚说过：老老实实做人、踏踏实实做事、实实在在做生意。是立身处世的法宝
2.不管是新房还是二手房，熟悉购房的所有流程，从看房到办理按揭到收房全程陪同，不让开发商和银行多收您一分钱和不必要的费用
3.自己上门折扣不能享有，购新房不收取任何费用，价格以开发商公布和房管局官网公布为准，享有各楼盘折扣，深?莞?惠三大城市均有看房车上门免费接送，自驾车看房成功认购报销来回费用
欢迎来电或微信咨询：15018638922

目前10000+人已关注此公众号
       
       
结束语：如果喜欢，也请分享给身边的朋友！祝您购房愉快！
更多精彩内容，请点击左下角【阅读原文】
谢谢阅读！觉得不错，请您点在看！
↓↓↓