今天我们要关注一个最近刚成交的地块，那就是西区热电厂B地块。
    10月18日，作为10月的首场土拍，备受期待。其中2019-38号西区热电厂B地块是最大看点。其实从体量上来说，它的土地面积只有2.66万平方米，容积率2.2-2.7，即使按照最大来计算的话，整个小区的建筑面积也不过7.18万平方米。要知道在徐州目前百万大盘都已经不稀奇了，这种7万多平方米的项目真的非常小了。但是就是这么一个小地块，仍然吸引了5家房企竞价，最终以4.018亿元被融创所竞得，溢价率超过了30%。而同时，尤其要注意的是它的楼面价格，折合为5595元/平方米，也成为了西三环以外楼面价格最高的地块。这种反差让我非常感兴趣，打算去现场看看这究竟是一宗什么样的地块。
    西区热电厂B地块，位于三环高架以西，徐商公路以北，从现场来看，它距离这两条路都约两三百米，并不远。而北面就是在建的桃花源湿地公园，再往西有火花农贸市场、雨润批发市场等。不过如果说到家门口的生活配套其实并不多，另外公交站台距离这个地块都还有段距离，所以后期居民的出行方式应该还是以自驾为主。
    整体来看，位置方面这个地块比较大的优势就是距离三环西路比较近，未来到达中心区等较为方便。而除此以外，亮点不多。但是我们刚刚说到了，这是一个楼面价格创西三环外地块新高的，那么原因是什么呢？就要从这个地块的内部来看了。
 这个地块是呈长方形，并且较为规整。这就意味着未来建设的时候更好布局，不像一些异性地块，边角的地方无法进行楼栋的建设就会产生浪费。所以西区热电厂B地块对开发企业来说，建设起来的土地利用率将更高。
    而同时，在出让须知上我还发现了一个细节。一般地块的限高在50米、60米或者80米都是比较常见的，而这个地块限高100米。这就意味着这里可以建设30层以上的高层，以上两点对开发商来说都是提高开发利润的重要因素。
    我们一直在说这个地块的体量小，但可能也正是因为体量小，才会有这么多的房企参与竞价。这就像咱们买房子时候的小户型一样，面积小，总价就低，这样购买的门槛也就低了。一些资金不充裕或者不想拿大地块的开发企业就可以参与进来。而同时，总价低了，即使往上拍一些，整体来说也可以接受。
最后一点，开发企业在拍地时，往往也会将周边楼盘的售价作为参考。而西区热电厂B地块的东隔壁就是融创的另外一个项目：淮海壹号。虽然现在已经销售完了，但是当时14000元/㎡的单价，也是区域内比较高的了。
西区热电厂B地块未来售价
会比相邻的融创·淮海壹号高吗？
    个人认为，西区热电厂B地块，未来的销售价格应该会比融创·淮海壹号要高。首先，它们的楼面价格不同。一个是5595元/㎡，一个是5569元/㎡，虽然相差不大，但是西区热电厂B地块还是要略高一些的。其次，淮海壹号首批房源取得预售的时间是2017年的年底，而刚刚成交的西区热电厂B地块，面市要等到明年了，两年多的时间，房价本身就会存在一定的涨幅。不过需要注意的是，淮海壹号14000元/平方米的价格，在刚推出时是比较超前的，也遇到了一定的价格抗性。因为当时周边西三环以内的像华宇·九州府也不过12500元/平方米。而淮海壹号高价格的最大支撑点就是建设和装修的高品质。而作为西区热电厂B地块，从地块面积、容积率以及限高等信息来看，未来所针对的应该是部分刚需以及中产型的改善群体为主，所以应该不会采用淮海壹号这么高的配置。
西区热电厂B地块
会成为购房者的重要选择吗？
    虽然这个地块的体量不大，但是对于西区来说还是重要的房源补充。为什么这么说呢？我们都知道，在近几年西区的房地产开发进度较快，吸引了众多大牌房企的进驻。但是销售至今，也大都到了尾声。雨润新城、美的公园天下、雲珑府、融创淮海壹号、融创玉兰公馆等都已经全部推出，万科翡翠湖山和中梁香缇公馆也仅剩最后一批，荣盛城的住宅部分也已经到了销售后期，购房者的选择空间正在逐渐缩小。这个时候，无论新项目，还是新地块，位于西区的房源供应来说都非常重要。
这个体量两万多的小地块，还对楼市产生了另外一个影响，就是大家对西区的关注。
    徐州东、西、南、北四个区域，东扩南进，已经很大程度上扩大了这两个区域的房地产开发范围，而北区在近两年也在不断外延。与此同时，西区成为大家眼中“发展受限”的区域。因为西三环再往西，没多久就出徐州了，可供开发的区域相对有限。关于这一问题我和很多业内人士进行了探讨，大家并不这么认为。
    近年来，最大菜篮子工程雨润的落户、韩山隧道的全线贯通、徐商公路的改造、地铁1号线的建设、湿地公园的大规划、卧牛山风景区的改造，可以说区域居住、交通和生态环境正在全面升级，使西区的宜居环境有所提升。而淮海国际陆港的建设将使其迈上一个新台阶。
    10月20日，徐州淮海国际陆港核心区—铁路货运中心一期工程举行开工仪式，这标志着徐州淮海国际陆港建设迈出了实质性步伐。建设徐州淮海国际陆港，是以国际视野探索对外开放路径的徐州创新实践。落户西区，无疑将会带动产业的发展、人才的引入、以及后续各项配套的完善。对于西区来说，自然也是提档升级的机遇。



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