博海资产 | 不良资产项目现场要尽调什么?-IOTA

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博海资产 | 不良资产项目现场要尽调什么?

阅读量：3882896 2019-10-28

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不良资产，尽调为王。投资前的尽调，可以帮助投资者发现风险、考虑报价，可以说，尽调是购买资产包过程中最关键的一步。
尽调按照手段不同，可以分为书面尽调和现场尽调。尽管网络上关于书面尽调和现场尽调的模板很多，但尽调尤其是现场尽调是一项经验活。根据前期书面尽调的结果，调查律师会判定现场尽调的重点和方法，然后再根据现场的情况及时转变思路和策略，穷尽一切合法手段，寻找隐藏的财产和未知的风险。其中种种机动应变，换一个调查律师，结果就会很不一样。
文章概要
投资前的尽调是一个“核实披露信息”、“发现风险”和“评估价值”的过程，尽调律师根据调查得到的信息，判断不良资产的价值、债务人的偿债能力和其中的法律风险，并初步确定实现债权的途径，总结债权实现的可能性，为后期购买提供价值参考、为后期处置提供参考依据。
投资前的尽调，应多方收集资料，关注点应该重点在于对抵押物的价值评估（权属、法律风险、价格、可能的购买意向方）、债务人和保证人的偿债能力（涉诉、被执行、收入、名下资产、负债、婚姻情况）和偿债意愿的判断，还要关注资产的变现能力和资产变现的速度。
一、抵押物现场尽调关注点
（一）不动产抵押物的现场尽调关注点
1、通过实地走访，调查抵押物现状和基本情况
经营现状（用于经营的抵押物会带来稳定的收入、也有希望被经营者购买）
建造的特定背景（如物权法生效之前订立的集资
建房的内部协议，涉及多方，而且不能用物权法规制）
面积（使用面积和公摊面积）
位置（周边有无地铁口、商业区、学区、医院等使不动产增值的设施，或是噪声、空气污染源等使不动产贬值的因素）
目前该抵押物是否正在被租赁？出租率是多少？租金和租赁条款如何？如果要求提前退租，租户是否会同意退租？需要支付给租户多少费用？如果租户不对债务方支付租金，是否对其他方支付？其他方与债务该公司有无关联关系？
抵押物是否存在物理缺陷。如有,相应修理费用是多少？
有无可能对抵押物存在争议的其他人？比如所有权争议或建筑工程纠纷？
2、通过实地走访，核实书面尽调得知的情况：
在得知抵押权的抵押登记情况和抵押顺位的情况下（在北京市规划和自然资源委员会网站可以根据不动产的位置查询查封情况，但是有的年限比较早的不一定能查到），可以走访其他抵押权人了解情况。
抵押物所有权如果不是债务人，且抵押人与债务公司有什么特殊关系（实际控制人之间、董监高和股东的重叠），可以实地走访调查看他们之间是否已就该资产签订抵贷协议。
如果所有权不完整，为了便于处置，可以与共有人商谈取得合法可转让所有权的可能性有多大及相关费用是多少？
实地查看抵押物的被占有情况，看是否可以直接出售。很多闲置多年的不动产被其他债权人或者或非法转租人等占据，为了方便处置，要调查在转移资产所有给潜在资产购买者之前，需要如何腾退以及支付哪些费用。
（二）动产抵押物的现场尽调关注点
动产抵押物，为企业、个体工商户、农业生产经营者在向金融机构借款时现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品，实践中多为机器设备。经过长时间的折旧、技术迭代等因素，基本已经无价值，甚至灭失，很多机器设备在处理的时候只能作为废铁卖掉。所以，笔者奉劝各位，在尽调时把不动产抵押物作为调查重点。
调查抵押的机器设备的价值，可以从交付情况、成新率、折旧后的价值入手，通过采集机器设备的账面净值、购买日期、最后评估日期、评估目的、评估值和优先权利等其他情况，综合判断。有时间的，可以实地走访类似经营范围的企业，寻找可能的购买人。
二、债务人、保证人偿债能力现场尽调关注
（一）债务人、保证人偿债能力的通用现场尽调关注点
1、核实通过书面尽调了解到的债务人的对外债权(债务人名称、金额、到期日、债务人主要财产等)，并且调查是否存在其他的对外债权或收益(收益类型、预期收益金额及时间)?
2、债务人在抵押物之外的可回收资产
债务人的动产在很大程度上存在不确定性，不便于固定和处置，所以债务人最主要资产描述中针对的主要是企业的固定资产。债务人主要的资产类型有地产、房产、机器设备等。列出主要固定资产(资产现状、地址、面积、股价及追索途径等)。
a.土地——以不动产登记或者生效判决为准
需要调查：
土地面积
土地性质
土地使用权包括出让的国有土地使用权、划拨的国有土地使用权和集体土地使用权几种分类。核实银行给的资料内记载的土地性质，如果是划拨地，是否有当地政府批准证明该土地已合法抵押？未支付的土地出让金是多少？以评估变现价值。
土地主要用途分类
根据《城镇土地估价规程》土地用途可分为6类：居住用地，商业金融业用地，工业、仓储用地，交通用地，综合用地，公共绿地。一般来说土地价值是居住>商用>工业。
土地权利状况:有无他项物权。
土地已使用年限
《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定——居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年。
最新土地基准地价，根据最近的相邻地块的拍卖成交价，初步评估。
b.房产建筑——以不动产登记或者生效判决为准
如上文调查抵押物现状的要点一样，需要调查：
房屋用途、空置率。
面积、位置（地铁口、商业区、学区、医院）。
是否有抵押？如有，抵押权的抵押登记情况和抵押顺位。
主要建筑结构建筑物完工百分比，是否存在物理缺陷，如有，修理完善费用是多少？
是否是单独所有的，如果是共有，那是否便于处置，所得价格是多少？
房屋是否被租赁，如提前退租需要支付给租户多少费用。
是否有其他人对房屋存在主张权利的可能？
房产已使用年限。
近期同类资产拍卖价。
（二）债务人、保证人是法人的特别现场尽调关注点
1、核实工商登记的经营状态。
如果是在注册地正常经营的，调查经营现状及收入来源如何，调查在职人数和在岗人数，除了现场走访、打听之外，查询社保记录也是一个好方法。对于登记注销吊销和实际停止经营的，调查何时停止经营、是否已经变更营业地点、新营业地点的经营情况。
2、是否存在严重的职工问题
比如职工安置费和拖欠的职工工资、集资款、工伤赔偿款等，除了应在裁判文书网查询涉及的劳动纠纷，还应实地走访多核实、了解情况。
3、破产情况
债务企业和保证企业往往负债累累，资不抵债，符合破产条件。需要了解是否在破产程序中或已经破产；如果已经破产，是一般破产还是政策性破产，破产工作进度（申报的破产债权有多少？破产财产有多少？清算委员会或债权方委员会是否已经提出或批准了清算、还款计划？）。
tips：债务公司和保证公司很多都是“三无”僵尸企业，公司早就没有可供执行的财产，这时我们要及时转变思路，调查公司背后的实际经营者和股东的财产情况，评估通过破产程序追究股东清算责任和出资责任的受偿可能性。债务企业是公司法人的，按照上文论述方法调查，股东是自然人的，下文将论述如何查询其财产情况。
（三）债务人、保证人是自然人的特别现场尽调关注点
自然人的资产情况和收入属于个人隐私，不像企业法人那样容易调查，在调查中要注意：
1、在不打扰债务人的情况下，多方打听，比如可以前往银行贷款资料中写明的债务人住址的物业询问，查看水电表，询问邻居等；
2、夫妻法定共同财产制下，债务人的婚姻情况、配偶的资产情况也是需要了解的，包括其配偶担任股东的公司也需要走访。
（四）保证人的特别现场尽调关注点
在尽职调查中,对保证人信息需要了解的与债务人基本相同，除此之外需要收集以下信息：
1、保证是否有效和保证方式。
2、保证人与债务人的关系，保证人与其他保证人的关系。