来源：地产星探，作者：星探君
同行交流聊政策，政府洽谈论方案
外出看地说风水，调研踩盘侃市场
拓展狗一定是地产公司中神一样的存在，外出当司机兼市调兼拎包，回来看新政写报告做测算，晚上成酒神兼娱乐总监，周末会空乘出差忙.........对了，还有一种隐藏的高风险需要自带特殊技能包：看地需跑得过狗，拍地要扛得住揍！
地产人到底有多少日常工作，不展开说。今天就分享土地拓展最基本的任务之一：项目拿地测算表中涉及的工作内容与大家做一个分享。
一、测算指导总则

（基础信息收集做好项目的开发假设）
做通一张拿地测算表，你需要与设计商议强排方案，跟成本算科目造价，拉营销聊市场定价，同财务谈税务筹划，和法务商协议模板，最后还得通过相关政策梳理跟前期研究报建思路。
还有，一定要精通Excel。精通！精通！精通！

（地产人必备素质之三头六臂、八面玲珑）
二、强排篇

做好拿地强排指标表是测算的第一步，也是整个测算表成立的核心基础。


建议不要跟设计PK强排，因为你还有个专长是成本造价。
三、造价篇

这里测算过程的造价包含且不仅限于工程造价，我们姑且来说说整个项目的成本吧（不含税）。



（一般取值详细表模板）


（2016年各类造价参考数据）
园林绿化基本上是个性化造价，普通项目折合建筑面积单价一般在300—400元左右，高端产品可以翻倍。至于影响测算体量的除了开发楼盘等级以为，注意一下标的绿地率要求即可。
3、期间费用

另外，影响营销费用的主要是项目所在的城市和项目类型。
比如在一线城市的自住型，公司养几个销售服务人员基本可以清盘。但海南、云南等旅游盘，可能就需要比较高的渠道费用来支撑项目去化了。
所以，同一家公司不同城市或项目类型的营销费用差别就很大了。测算一般取值3—8%的区间。
最后一般会预留工程开发成本的3—5%开发间接费（或不可预见费）
不管你有没有造价师资质，千万不要跟成本PK造价，因为你还有个专长是营销。
四、市场篇

与拓展狗打架最厉害的板块来了。
整个测算表编制过程中除了跟产研、成本、财务、法务等部门交涉之外，拓展狗重点还要跟营销交涉项目全周期的销售及经营测算（含自持物业的话）。
拿地与销售是地产公司中爱与恨最佳交织部门。土地是房地产的生产资料，也就是营销部门卖出的每一套房子都来源于拓展狗拿的土地。所以，没有土地进账也就没有营销的饭吃了。
但，拿地是整个项目成本的核心重头戏，特别是当下招拍挂市场激烈的土地竞争环境下，一线城市的地价不占总成本6成以上都不好意思出手。而营销恰好是最终收入变现的唯一渠道，高地价必然需要匹配高售价回款，否则项目利润无从保证。
拿地都是要算市场预期的，拓展狗也会关注市场、也调研、政策解读甚至做得比营销部门还详细。
为了能够获取土地，项目未来的销售预期往往会做得比较高。而营销部门为了能够完成拿地后的销售任务，相对会保守估价以免团队压力过大。
这个时候两个部门之间的博弈便极其有意思了。不拿，大家没饭吃。拿了，营销可能天天有饭吃不下（2016年全国一线城市的大部分地王就是经典的苦头戏）。但不管怎样，这个博弈你必须拿下。要不然，全公司都坐吃山空！

如果项目含经营性物业，那营销测算表更复杂了。
含设备维护、折旧，以及房产税等成本增项，一般按照8%折现率（根据公司要求调整），20年经营计算净现值NPV=∑(CI-CO)/(1+i)^t ，每年净现值的加总公示=NPV(8%,F23:Y23)（前面就说过一定要精通Excel）
另外，在具体动态测算表中注意销售去化比例和回款时点要分开算现金流。
营销动态表的知识储备：处理超乎常人的协调沟通技法之外，拓展狗一定要具备前策和市场研判能力。要有足够的城市潜力判断力、产品定位和客群选择能力。
通过政策解读、土地和房地产库存及城市GDP涨幅、人口结构及流入情况等多方面在强排方案阶段就要用市场的角度与营销总达成一致意见。
当然，你还要懂自持商业、酒店、文旅项目的经营。不然很难指望其他人帮你做持有型物业的测算。
千万不要跟营销PK如何卖房，因为你还有个专长是财务融资。
五、财务篇

财务篇主要体现在两张表里：现金流量表与资金筹措表（也可以两表合一）
现金流量表在各表头系统链接充分的情况下不需要做过多填表，基本上都通过开发成本表、销售表及税务筹划表链接过来，体现项目动态价值使用，同时为后续资金筹措提供依据。
资金筹措表是项目经营的生死指标，也就是每年的累积净现金流一定不能为负数，不然农民工和员工就联合闹事来了。
具体的测算按照支出和流入填算，支出主要通过现金流量表中的开发资金流出链接至此+融资利息及还款支出；流入根据第一年的土地款进行总部借款或者外部配资结合，后续资金流入通过开发贷或者其他融资渠道进入，进入销售运营期才有经验性收入流入。
总体原则就是根据正常开发现金流及销售回款情况匹配融资资金来确定最终的资金筹措需要。
财务知识储备：多接触金融机构，在拿地配资、过桥资金筹措、拿地后经营性物业融资解决现金流等方面一定会为你拿地投资决策做出极大贡献。
千万不要跟财务PK融资，因为你还可以选择与其PK税筹。
六、税务篇


房地产开发的税是百科行业中最重的。终究其本，主要是递增的土地增值税！
在注意二手项目并购溢价不可计入项目成本的基础上，土增税按照既定公示计算即可。另外要注意的是如果计算土增结论低于预缴，一般按照预缴来缴纳土增。
这里预缴每个城市标准不一，例如深圳是按照普通标准住宅按销售收入2%预征，别墅为4%，其他类型房产为3%。
营改增之后，项目增值税的测算变得极其复杂。不同采购科目的进项税率不同，所以一定要与财务充分沟通（此阶段有必要的话已经可以带上成本共同确认甲供、甲采的主要类目以方便提前做好税务筹划便于测算的更加精准）。另，附加税一般按照增值税12%计算进去。
除了以上两大销售毛利扣除的税之外，还有一项重头戏是常规的所得税（销售毛利*25%）重点关注：压死二手地的最后一根稻草，往往就是隐藏的土增税。
做过土拓测算表，方知政府真依赖。
知识储备：房地产各项税法研读+营改增专项培训学习+土增税可抵扣科目变通。
以上，仅仅是拓展狗做一张测算表需要掌握的知识。看完了？赶紧开始写汇报材料和可研报告吧，要不然晚上没时间定后天出差的机票，明早来不及解读楼市的新政，明天下午赶不上土拍的现场，后天飞不了怎么跟地方政府谈合作？
~~~~已疯~~~~
最后警告：千万不要跟任何一个部门PK专业，因为你的专业只是拿地！
拿地，最终只是老板的一句话！
拓展狗的终极路：用老板思维，搞定你老板！
来源：地产星探（ID：DCxingtan），本文已获授权，对原作者表示感谢。
商用物业投资测算与项目融退研修班-深圳站

当前地产金融政策与经济环境堪称寒冬里的凌晨，地产融资全面收紧，大宗交易遇冷....... 地产企业急需提升持有运营能力，经营好底层资产，最大提升资产价值，迎接冰点过后的春天。与此同时，关注房地产金融市场变化合理设计项目退出通道，了解资本市场要求与算账逻辑，进行有效投资决策必然是地产企业持续关注的重要命题。

2017年知学学院推出房地产资产管理系列课程。结合市场需求与学员反馈，特别开设资产管理二阶课程——地产人投资决策必修课：【商用物业投资测算与项目退出研修班】。基于前两期课程内容持续迭代深化，将于11月22-24日，在深圳推出第三期。
当下经济环境与金融政策对地产投资的影响？
不同企业战略、业务模型、退出方式下的投资测算逻辑？
不同物业类型与其经营模式下的投资测算逻辑？
如何在项目不同阶段精准投资测算，合理判断资产，优化经营方案，满足投资回报要求？
底层资产经营指标如何匹配资本市场要求？
买卖双方以及第三方机构如何看待资产估值？
资产估值与交易价格关联与差别？
存量时代如何通过资产证券化盘活资产？
类REITS、ABS、CMBS特点与资金成本如何？
地产+金融时代，精操盘、会算账、懂资本是一个合格资产管理人必备能力。也是地产人、投资人进行投资决策、资产交易应该具备的核心能力。
大资管时代，项目全生命周期核心操盘技能进阶  
地产人投资决策必修课

课程价值
●  了解目前地产投资市场环境与投资物业偏好
●   帮助地产人与资本市场同口径对话
●  了解资本方算账逻辑，优质底层资产是核心
●  掌握项目不同阶段投资测算的作用与应用
●  掌握不同物业类型算账逻辑与投资策略
●  了解资本合作与不同项目退出模式适用范畴
适合对象
●  关注存量资产盘活、增值、融资、交易等地产企业、投资机构、资产管理机构、基金方等
●  银行资产评估及风险控制团队
●  其他金融地产产业链相关决策层与高管
●  报名需具备一定财务知识、商业地产操盘经验。

主题授课
翻转课堂+跨班学习
课程一资本视角下的商用物业资产估值与交易

老师介绍：
→胡峰老师，现任戴德梁行高级董事、北中国区估价及顾问服务部负责人、中国房地产业协会金融专业委员会副秘书长、中国房地产业协会理事、中国房地产估价师与经纪人学会理事。
→胡峰老师拥有超过15年房地产评估专业经验，擅长房地产金融、物业投资、收购并购的尽调和评估。曾全程参与起草住建部中国房地产估价师学会REITs评估指引工作。迄今为止，带领团队负责了市场上超过50%不动产资产证券化物业评估项目。负责了万达地产香港H股上市及私有化、北京当代地产、海昌地产等上市物业评估工作。负责了中国人寿入股大悦城、融创-万达项目公司收购、东方资产收购上海证大地产等重大资产包交易的尽职调查物业评估工作。在不动产收并购及大宗交易实操方面拥有丰富的专业知识和一线实操经验。
授课摘要：
胡峰老师在投资测算前两期课程中，以3小时主题授课，分别从宏观角度分享“从资本市场看资产价值评估”，以及从实操角度分享“不同利益主体，不同物业类型资产估值的逻辑与方法。同学课后反馈对进一步理解估值和测算的核心逻辑很有帮助。本次课程胡峰老师将结合近期市场环境变化，继续深化授课内容，为大家开启第一课。
课程大纲：
一、从资本市场看商用物业资产价值评估
1、国内国际房地产上市企业收入分析
2、国内不动产资产证券化物业情况
3、中国写字楼市场分析
4、房地产大宗交易市场
二、商用物业估值方法和应用
1、不同估值方法的选择与应用
     内部收益法、市场比较法、成本重置法等
2、资产估值重要指标分析
3、不同业态估值逻辑和方法
  商业、办公、公寓、酒店、物流  
三、案例解读
课程二资本视角下的项目退出与融资创新

老师介绍：
→李耀光老师，现任渤海汇金证券资产管理有限公司董事总经理，负责资本市场、资产证券化与REITs等业务。之前担任摩根士丹利华鑫证券执行董事，负责资产证券化及结构化金融业务，曾主导发行十余单交易所与银行间ABS与类REITs产品，包括国内首单单“PERE+REITs”大融城REITs、首单住房公寓类REITs新派公寓权益型房托专项计划、首单长租公寓产品魔方公寓ABS等，覆盖了商业地产、应收账款、贷款与消费金融、租赁与基础设施等资产。
→在此之前，曾就职于中信证券和中国农业银行总行。同时担任国际地产金融联盟常务董事、中国资产证券化论坛理事、中国资产证券化研究院REITs专家委员会联席主任，合著有《中国资产证券化操作手册》《PPP与资产证券化》、《中国资产证券化规则之法律解读》、《中国资产管理行业发展报告》等书籍。
授课摘要：
李耀光老师是知学学院资产管理系列课程核心导师。在往期资管课程中，李耀光老师用 3个小时主题授课资产证券化与房地产金融创新，以众多一手详实的案例分析不同金融工具的特点与使用范畴，分析交易结构与交易成本，为地产操盘手提供资本市场视角下的项目操盘维度。本次课程，李耀光老师结合往期同学反馈和案例迭代课程，进行深度授课。
课程大纲：
一、资产投资环境分析
二、国内外Reits市场分析与中国Reits发展趋势
二、不动产投资信托基金（REITS）与资产证券化
三、类Reits、CMBS等概念、特点与项目适用范畴
四、类Reits、CMBS、ABS交易结构与交易实现过程
五、案例解读：长租公寓、购物中心、办公楼等
课程三
商业项目全生命周期投资测算与资产估值

老师介绍：
穆宏老师，曾任万科集团招商与市场部总经理、华远地产商业管理部总经理、永旺（中国）商业有限公司第一任招商总监等职务。在万科任职期间，操盘了万科集团第一个购物中心项目，指导并监管多个区域公司商业项目。是主导完成万科与麦格里基金的大宗交易的主要负责人之一。负责集团重要商业项目收并购，从前期投资测算、尽职调查、到交易谈判等工作。早期华远与日本永旺在中国第一个购物中心也由穆宏老师操盘落地。曾获得2013-2014年度中国商业不动产金牌操盘手称号。拥有超过20年持续专注持有型地产项目资产管理全生命周期的操盘经验。
授课摘要：
穆宏老师是知学学院资产管理课程核心导师。在往期资产管理系列课程中，穆宏老师用 6个小时进行主题授课，内容涉及商用物业全流程资产管理、运营提升资产管理价值、投资测算与估值等。授课内容的实操性和项目层面问题解决等方面深受同学好评。本次课程结合金融政策与经济环境变化，以及往期同学反馈，穆宏老师将以全新视角丰富课程内容，以6小时讲授商业项目不同阶段投资回报测算方法与技巧，以及存量物业改造项目的估值与测算。
课程大纲：
一、国际通用型商业项目投资测算体系与应用
1、 投资测算与资产估值关键影响要素
-资本市场需求：回报率
-企业的战略：资产配置
-项目退出要求：整售、散售、持有、融资等
-其他个性化需求
2、回报测算核心指标分析（NOI与NPI；NOI与EBITDA）
-运营期估值与交易价格测算（NOI、IRR、NPI和NPV组合应用）
二、投资测算与资产估值在项目不同阶段的应用
1、投资决策阶段，最实用投资测算方法与技巧
-案例解读-XX集团项目
-市场调研过程分析
-经验值、关键指标、企业操盘能力判读
-资本市场要求分析和测算过程分析
2、项目获取后，投资测算实际应用
-前期定价与租金预算体系分析
-项目综合回报多维度分析，提升空间优化方案
-定价策略与租金收入预估模型
-一铺一价与租金变动后的控制
-市场租金收入变动与店铺分割优化
-市场租金收入变动对固定店铺与快闪店的组合变化影响
3、项目运营阶段
-资产管理过程中如何通过运营手段实现投资目标
-如何根据市场变化调整投资测算目标
-如何根据市场变化调整运营手段和方式以实现投资目标
4、项目退出阶段
-如何根据不同运营指标进行估值测算，衡量退出价格与方式
-运营期估值与交易阶段估值
-估值结果与融资方式
三、存量改造项目投资测算和估值测算
1、传统投资回报逻辑与金融杠杆下的估值逻辑差别
2、测算过程中投资分析与估值测算过程分析
3、案例解读-外资企业购物中心改造案例解读
课程四酒店项目投资测算与资产估值

老师介绍：
王澍老师，主修投资与国际金融及投资专业，现任任浩华管理顾问公司北京办公室董事。超过十年酒店行业一线工作经验，参与并完成超过百余个酒店项目的市场调研、可行性研究、重新定位、改造以及尽职调查等工作。深入了解国内外酒店市场，多次参加有关酒店管理公司筛选、意向书和管理合同谈判等工作。对国内酒店的全生命周期管理，以及新住宿产品市场有着非常一线及深刻的认知和经验。
授课摘要：
王澍老师，作为知学学院核心老师，曾多次参与知学学院资产管理、长租公寓等主题授课。在首期投资测算课程中，用3小时进行主题授课，讲授酒店运营过程中必要的财务测算定义和计算方法、酒店投资的主要构成、运营管理模式和特点、酒店投资回报率的测算方法和酒店价值的评估方法等内容。本次课程将结合上期同学反馈和市场需求，继续深化课程结构和内容，从理论到实操，解读酒店业态在商业地产行业中的特殊性，以及投资决策和资产估值中的本质逻辑。
课程大纲：
一、酒店项目相关专业名词定义及其测算方法
平均房价、出租率、平均每客房收益、经营毛利润
二．统一酒店会计制度解读
三．酒店的运营模式及其特点
1、委托管理模式
2、自行管理模式
3、特许经营模式
四、酒店的投资构成
五、酒店投资回报测算
1、高端酒店与中端酒店操盘逻辑差异
2、内部收益率的测算方法
3、酒店投资回报率的测算方法
4、现金流折现法下的酒店价值评估
5、酒店资产价值和现金流价值评述
课程五公寓项目投资逻辑与收益测算

老师介绍：
刘海文老师现任广州窝趣公寓管理有限公司投资金融部总经理及开发负责人。主修暨南大学国际金融与会计专业。拥有金融与酒店公寓行业双重背景。从业二十几年，先后就职于中国银行、投资公司从事金融业务及财务管理。在铂涛集团十二年期间，经历了酒店和公寓的运营管理、市场开发及投融资业务，是窝趣公寓的联合发起人之一，自身也是数家中高端酒店和公寓的投资人，在公寓投资领域的理论修养、管理心得和实战经验上均有一定的积累。
本次课程，特别邀请刘海文老师为大家讲授长租公寓的不同经营模式、投资策略、财务测算及资产估值等内容。
课程大纲：
一、公寓行业的投资特性
1、住房租赁是长期国策
2、发达国家住房租赁模式简析
3、公寓投资逻辑和市场机会
二、科学选址与市场评估
1、项目选址的关键要素
2、物业条件及勘察事项
3、市场调研的方法和策略
三、产品定位和投资预算
1、主流公寓品类及画像
2、项目投资的造价构成及预算编制
四、不同投资模式的收益测算
1、公寓运营及财务的一些专业指标
2、重资产收益测算模型
3、中资产（包租）收益测算模型
4、轻资产收益测算模型
5、开发商的收益测算模型
6、资产证券化在住房租赁行业的展望
课程六办公项目投资逻辑与收益测算

老师介绍：
严迅老师主修经济学与土地资源管理。现任金茂资本物业投资部总经理。严迅老师历任韩国乐天百货、远洋地产商业地产事业部、中银投资有限公司、在田资本、第一太平戴维斯投资部等地产公司及投资公司高管。在商业不动产项目（购物中心、写字楼、酒店、城市综合体等）投资运营领域，尤其是大宗商业不动产收购及并购投资积累了大量一线实战经验。
授课摘要：
严迅老师是是知学学院资产管理课程核心导师，拥有商用不动产开发运营与资本运作机构双重背景，在往期资产管理课程中对商用不动产的估值、投资盈利模式、投资评估、投后管理等方面进行系统授课。从市场一线趋势为地产操盘手，讲授作为房地产项目退出的重要途径之一资产收购与大宗物业交易。本期课程将结合往期同学反馈和市场变化，严迅老师将用3小时讲授办公项目不同经营模式下的投资测算与资产估值。
课程大纲：
一、投资阶段及投资人类型
1、投资阶段及投资人类型
2、房地产投资全生命周期
3、房地产投资赢利模式
4、不同类型物业收益测算模型
二、投资分析模型——基于现金流折现法投资分析
1、经济效益性评价
2、投资评价体系
3、不同类型物业现金流模式
4、财务测算步骤
5、相关问题解释及说明
三、写字楼投资分析
1、写字楼投资需求
2、写字楼开发运营模式
3、写字楼盈利模式
四、写字楼投资测算分析
1、写字楼投资测算分析
--开发模式、并购模式、轻资产模式
2、投资分析案例
围炉夜话
资源获取+项目探讨+跨界交流
绝大多数同学带着项目来到课程现场，通过白天系统授课，从金融地产操盘视角提升投资决策与资产管理能力，理解算账逻辑与方法。从资源获取与项目合作角度，特别安排围炉夜话环节，加强行业小伙伴深度交流，通过导师指导，专题讨论，同学自己项目研讨，同行输出等形式，帮助同学从项目层面切入，多维度吸收课程内容。

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主办单位：知学学院
授课时间：2019年11月22-24日
授课地点：深圳
报名联系人（手机/微信）
李瑞萍  16619957499 / zhixue701

房地产资产管理系列课程一阶课、二阶课以及长期班联动，老师同学们一起建立地产操盘手的金融认知与资产管理操盘思路，收获最落地的操盘思考。听听往季学长怎么说！


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3、产业园标杆案例深度游学第10季·深莞站 l  11月28月-12月1日
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5、日本体验式商业创新模式深度游学第四季 11月17-23日
6、商用物业投资测算与项目融退研修班第三期 | 11月22-24日