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澳洲房地产投资须知

阅读量：3882823 2019-10-28

经过两年下滑后，澳大利亚房价近几个月复苏力度很大，买家纷纷涌入市场。外国人投资澳大利亚房地产，税局和外国人投资委员会是两个绕不过的机构，那么有什么在税务和法律上需要注意的呢？就和我们一起来看看吧。
如果您是外国人，已经投资或者是想要投资澳大利亚的住宅物业，根据澳大利亚的法律，您需要履行以下义务：
步骤1. 获得 FIRB 的审批
购买住宅房地产之前，您必须获得外国人投资委员会Foreign Investment Review Board (FIRB) 的审批并支付相关费用，需要填写并提交《住宅房地产申请表》。
步骤2. 仔细研读FIRB审批条件
您通常会在30天内收到FIRB的批文。批准函将说明购买房产时和交割后必须遵守的所有条件，如果您不遵守这些条件，则可能会遭致罚款、刑事起诉或民事处罚。
步骤3. 在ATO土地和水资源登记册上登记您的物业
ATO会将外国人购买住宅物业的详细情况登记在ATO土地和水资源登记册上。根据FIRB审批条件，您须在交割后30天内在ATO土地和水资源登记册上登记您购买的物业。
完成登记后，就会收到一个ATO土地登记号码。递交空置费申报表时，需使用该号码。
步骤4. 递交空置费申报表
如果您的土地上有住宅，则必须在所有权期限内的每12个月期限结束后的30天内提交一份年度空置费申报表。这被称为“空置年”。在空置费申报表中，您需要告诉ATO在过去12个月里该住宅是如何使用的。
ATO将通过电子邮件向您发送提醒函，以便您在到期时提交空置费申报表。电子邮件会发送到您在ATO土地和水资源登记册中的电邮地址。您将需要ATO土地登记号码来递交您的空置费申报表。

了解了外国人投资住宅物业所需要履行的逐项义务后，相信大家也会疑惑，ATO和FIRB究竟是如何定义外国人的呢？谁属于“外国人“这一范畴？
1. 不常居住在澳大利亚的个人
非澳大利亚公民，需满足在过去的12个月里有超过200天居住在澳大利亚，且今后继续居住在澳大利亚不受法律限制，才不属于外国人。
简而言之
没有澳洲国籍或者永居的的人士，均属于不常居住在澳大利亚的个人。
举个例子：
Chak是中国公民，在过去的12个月里他在澳大利亚居住了257天。Chak目前在一所澳大利亚大学做访问学者，他的短期签证只允许他在澳大利亚停留18个月。因此Chak是不常居住在澳大利亚的个人，属于需要获得FIRB批准来投资物业的“外国人”。
2. 由不常居住在澳大利亚的个人，外国公司，外国政府（单独或与其关联方共同）持有至少20%股份（控制权）的公司。
3. 由两个或两个以上的不常居住在澳大利亚的个人，外国公司，外国政府（单独或与其关联方共同）总共持有至少40%股份（控制权）的公司。
4. 由不常居住在澳大利亚的个人，外国公司，外国政府（单独或与其关联方共同）持有至少20%股份（控制权）的信托托管人。
5. 由两个或两个以上的不常居住在澳大利亚的个人，外国公司，外国政府（单独或与其关联方共同）总共持有至少40%股份（控制权）的信托托管人。
6. 外国政府
7. 其它被法律法规规定为“外国人”的人
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另外法律明确指出，临时居民需要在购买澳洲住宅物业前获得FIRB的批准。
临时居民是指持有超过12个月短期签证的人，或者已经申请了PR，持有过桥签留在澳大利亚等待PR获批的人。
例如：188签证持有人、学生签证持有人等。
上文举的例子里，Chak就属于临时居民。
值得注意的是：临时居民只能购买一套二手房用于自住，不可用于出租或者投资的目的。且在临时居民停止自住时，需在三个月内卖出。
一般临时居民会被允许购买用于开发用途的二手房，但如果只为开发一套的话，则通常会被拒绝。
临时居民购买新房除了需要获得FIRB的批准外，并无其它限制。
另外，临时居民也可以购买空地进行住宅开发，只是需要在4年内完成开发，且完工证明需在开发完成后的30天内递交。