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深圳限价,煎熬!

阅读量：3818810 2019-10-26

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来源：杠杆地产（ID：Property-Market）
近期，深圳热度很大。原因总结起来，几乎全部是因为土地、地价。
先是深圳成为全国率先全面应用标定地价的城市，几乎把每一块地的地价都标定了，公开透明。
接着，深圳召开公共住房专题会议，信息量很大：明年底以前全面完成“十三五”建设筹集40万套公共住房目标；限价人才住房、安居型商品房售价每平方米一般3-5万；至2035年前的公共住房建设用地已全部落实。
然后深圳又挂出了六块地，全部限价。
很多人总是想问，这对深圳楼市来说意味着什么？对于全国又有啥影响或改变？其实，杠杆游戏想说，深圳的情况和大部分城市不同。
背后残忍的地方，我觉得更值得一说。

1、深圳根本就学不了。深圳这些年每年的土地供应、成交都是很低的。但是算起来单价，其实并不低。因为单价高，有时候一整年下来，总的成交价也不少。
当然，这点钱和深圳较高的财税收入比起来，好像也不是太突出。
可即便如此，这个钱也是钱啊。而且很多土地从整理到拍卖，中间的成本是很高很高的，特别在深圳这样的城市。
因此，一定的价格是必须要卖的，否则那真的就是亏死。所以我们看到，深圳限价，并不是不要钱，或者低到惊人的价格。深圳政府主要是让利，而不是折本。
而其他城市，财政可没这么充裕，债务压力还悬在头上。各种市政实施、基础建设都要钱，没有一定的土地价格和土地成交量，日子是没发过的。
一句话，深圳对他们来说，根本学不了。

2、深圳的商品房价格，也不会因为几块地限价就腰斩。很多人都喜欢说，深圳在学习新加坡之类。这个说法，杠杆游戏按下不表。
我只想说，按照深圳计划，到2035年，深圳将新建住房170万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房三类保障性住房总量，将不少于100万套。量虽然不小，但摊到每一年，和深圳一年数十万的人口增量，以及既有需要住房的群体比起来，这个数字就不那么突出了。
深圳的问题在于总的供应量相对有限，绝对土地价格和既有的房价基础，已经摆在这里。
我们看其他城市也好，其他国家的发展历程也好，就会明白，深圳房子会形成市场和保障两个体系。但是市场体系的价格，几乎铁定是较高的。
无论如何，深圳有更多保障性住房的增长和存在，对于吸引、留住人才，是好事。很多城市如今其实都意识到了这一点，搞人才房、公租房……

3、大部分城市保障性住房其实都不少，但是……政策性房子，或者说保障性住房，有很多类，从开始的单位福利房、廉租房，到公租房，进一步到人才房、安居房、集体土地纯租赁住房、共有产权房等。
不管它叫什么名字，都有政策性质、保障性质在里头。如果我们去了解或者统计就会知道，不只是深圳，大部分城市这几十年来，包括房改这20来年后，保障性住房的总量依旧是非常高的。
但是，对，杠杆游戏要说的问题就在这里。这些房子过去的管理、分配模式，以及退出机制等，存在问题。所以，市场的归市场，保障的归保障，在我们社会几乎从来没有真的实现过。
而从10年前左右，公租房模式的实践开始，才慢慢开始了规范和公平。
4、倚重卖地收入，是大部分城市未来很长一段时间不可避免的事。经济的增长是有规律的，一个国家的特别政策，也不可能惠及大部分城市。
因此，我们只有深圳、北京、上海这样的城市，才可以有非一般的经济实力和财力。
城市就是一个公司，没有钱是运转不了的。
生活很现实，城市也很现实。财税收入增速太慢，搞什么都要钱，而且本身还要还钱。如果我们把这些债务统称为市政债，杠杆游戏观察很多国家、社会后发现，实际这些债务很多永远是不还的。
无非就是利用通货膨胀和永续循环维持。只有少量国家或者城市，可以有真的财政盈余。
明白这一点，并考虑到我们的财税体制就会知道，倚重卖地收入，未来很长一段时间，必然还是大部分城市的宿命。

5、维持一定的地价、房价是很多城市的解药。其实我很想说，对于很多城市来说，房地产意义重大。我们去杠杆、去泡沫，防范金融风险，都是对的。
但是，这个过程不敢激烈，不能硬着陆。
其实杠杆游戏也写了很多遍，这就是一个时间换空间的过程。这过程，运气好可以短一些，可以平缓一些；运气不好，时间可能就要长一点。
一代人的青年时期没有多少年，结婚生子买房，这都是几年内就要完成的事。等不了，你就得买。至于买的价格是高还是低，很多时候就是看运气了。
无论如何，调控迄今还很坚挺，给了很多人上车的机会。尽管绝对价格让很多人不满意。
同时另外一部分人，也不满意，因为他们重仓了楼市，他们甚至加了很多杠杆，赚钱是他们唯一目的。
每个城市就处于这样的夹缝和煎熬之中，两个群体都得照顾，还有自己的地价和财政平衡需要维持。
大家都不容易。