作者 | 苏剑
北京大学经济学院教授
来源 | 2019年第三季度宏观经济形势分析会
10月20日，由北京大学经济学院、华夏新供给经济学研究院共同主办的2019年第三季度宏观经济形势分析会在北京举行。北大经济学院教授苏剑现场发表演讲《从人口看中国房价走势》。苏教授认为，我国人口数据严重失真，问题比想象的严重。
北大经济学院教授苏剑
演讲如下：
今天我要谈的是“从人口看中国的房价走势”。人口对经济，以及房价的影响都很清楚，没多大好谈的，好谈的在哪里呢？既然看人口，那么人口数据本身要可靠，问题是现在中国的人口数据，我们能得到的恰恰不可靠。
　　
人口对于研究房价是一个非常重要的因素，对研究宏观经济也是一个非常重要的因素。比如，我们长期增长核算的时候要用到劳动力的数据，劳动力是人口的一部分，人口数据如果不准确，你做的所有研究其实基本上都要重新做。
　　
为什么说中国人口数据不可靠呢？我在此给出两个证据。一个是2000年的总和生育率，国家统计局第五次人口普查，给出来的是1.22，什么意思？就是一个妇女平均一辈子生1.22个孩子，表明中国当时已经陷入深度人口危机。
　　
但是当时计生委非要说人口普查存在严重漏报，他们认为生育率数据应该是1.8。2000年这一年的这个数据，两个不同部门给出了两个完全不同的数字，我相信统计局的数字更为准确。

同样是2000年的人口普查里，总人口数据就已经虚报了6200万。这个是有证据的，这个证据是一个叫梁中堂的老教授提出来的。
梁中堂教授
梁教授是以前国家计划生育委员会的专家委员，他参加了2000年的人口普查，他后来写了一篇回忆性的文章，发表在2010年7月19号的《瞭望》杂志上，大家可以看一下这段话。
　　
“由于11月5日全国摸底汇总的人口总量没有达到统计部门根据年度人口变动抽样估计的结果，就临时穿插一下在全国复查、补漏的活动。
经过半个多月的重复工作又找回来四千多万人，全国登记人口才变成12.4亿，即使这样，它比1999年统计公报还少1430万，比1998年少450万。
于是，有关方面又“评估”出一个1.81%的漏报率，追加了2227万，达到12.6亿，一个与年度人口变动监测勉强可以衔接的数据。”
　　
关于2018年的出生数，最近的2019年年初统计公报公布的中国2018年出生的人口数是1523万，实际上刚刚出版的中国卫生统计年鉴里给出的全国的活产数据是1362万，也就是这个数据已经悄悄改了，现在悄悄降低了差不多160万。
　　
再看看几个比较具体的例子，2018年黑龙江活产15.1万，统计局公布22.6万；山东活产105.8万，公报出生133.0万；重庆活产27.4万，公报出生34万。可见虚报的比例有多大。这是最近的2018年的数据。

　　
再看看今年上半年的数据，我从重庆市卫健委的网站上查到两个数据，左边是1-5月份重庆市合计出生人口68351人，右表给出的是2019年6月份的统计资料，出生137750人，如果这个数字是真的，意味着6月份一个月的出生数比前5个月的总和还大。
　　
所以，中国的人口数存在严重的问题。用这样的数据来分析中国的经济形势和房价形势很显然会产生非常大的误导。
　　
我在研究的时候一直用一个相对可靠的人口数据，这个数据是美国威斯康星大学的一个研究人员易富贤估算的，他是一个研究中国人口的学者，经过多年的观察，我发现他对中国人口数字的估算是相当可靠的。
　　
按照他的数据中国的人口峰值应该出现在2017年，大概是12.813亿，峰值劳动力人口出现在2013年，8.557亿，也就是说按照他们的估算，中国去年就已经开始出现了人口负增长。
　　
今年年初关于中国人口峰值到来的时间有一个争论。社科院的一个研究报告说中国人口峰值大概会在2027年出现，实际上按照易富贤的研究2017年峰值就已经出现了，2018年就已经开始负增长。

这张图给出的是中国的总和生育率，这是易富贤做了一些调整，2018年以后的数据是他根据他的判断做出的一个预测，假定如果中国人口政策变化之后生育率会逐步提高。
他估算出来中国的儿童抚养比和老年抚养比，很显然，按照这个比例，中国接下来会出现非常严重的老龄化问题。到现在为止我自己能找到的最可靠的数据也就是易富贤的数据了。
　　
关于房价的问题，同样我们需要一个可靠的数据，我们研究团队自己收集了一线城市的房价数据。从去年4月份开始一直到现在，大概坚持了一年半时间，恰恰抓住了中国房价比较大的变化。

　　
2013年我曾经写过一篇文章，题目是《中国房价泡沫破灭的时间和顺序》，当时我就说房价中长期主要看人口，按照我们的推测，中国人口大约会在2018年前后到达峰值，当时我预言中国的房价大概会在2018年前后出现一个大的拐点。
　　
我们的数据恰恰抓住了这样一个大拐点，四个一线城市的房价分别都在去年7月份之前到达峰值，然后就开始下跌。
北京房价最高的时候是7月份，然后开始下跌，到去年年底大约下跌了10%，今年到现在又涨了一点点。
广州的房价从去年5月份到达峰值，随后一直在下降，中间的两个，一个是深圳，一个上海，深圳的房价平均来说比上海还要高。
大家可以看到从今年年初到现在深圳的房价在微微上涨，这里面有先行区的因素在起作用。
大家可以看到房价从去年开始的趋势，有好多人认为这次房价的下调可能是一个周期性的因素，但是在我看来它跟中国人口峰值的到来关系是非常密切的。
　　
我们收集了全国68个大城市房价，从2018年4月到2019年3月，房价在这11个月的时间里的变动情况，跌幅最高的是成都，跌了18.5%，下来是郑州12.6%，一线城市和一些比较典型的二线城市房价都在跌。当然有一些城市的房价还在涨，全国的分布情况不一样。
　　
如果中国的人口问题，人口方面的数据是准确的我们当然就没什么问题，问题是官方公布的数字在我们看来存在严重的问题。
今年年初我们说中国的人口大概在去年开始负增长，有好多人认为这是个谣言，我可以明确告诉大家，我非常相信易富贤的研究，根据我的观察，他这个数据是相当靠谱的。
　　
我就说这些。谢谢大家。

延伸阅读：《中国房价泡沫破灭的时间和顺序》（苏剑教授于2013年撰写此文）
中国房价到目前为止，几乎没有人认为不存在房价泡沫。大家的分歧主要是房价泡沫什么时候破灭。
在笔者看来，中国的房价泡沫破灭的顺序如下：先是三四线城市泡沫破灭，然后是二线城市，再然后是一线城市，最后是北京和上海。
一
为什么是这样一个顺序呢？因为决定一个城市房价的最终因素是人口。过去三十多年来，中国一直实行严厉的计划生育政策，其结果，到2015年中国的劳动力达到峰值，2018年前后中国人口达到峰值。中国人口到达峰值后，一个城市人口的增长就只能靠人口流入。人口流入多的城市房价上涨快，人口流入低的城市房价上涨慢，人口净流出的城市房价会下跌。
中国目前的一个大事件是城镇化，但农民在城镇化过程中，往往绕过三四线城市，直接往二线和一线城市流动，尤其是刚刚进入劳动力市场的年轻人。原因就在于，大城市就业机会较多，且工作和用人环境相对公平。
最终结果是，三四线城市人口不增加，甚至会出现人口净流出。因此，如果房价泡沫破灭的话，首当其冲的就是三四线城市，接下来应该是二线城市，最后是一线城市。
二
从时间上看，中国劳动力2015年达到峰值，意味着刚需从这一年开始会逐步减少；2018年人口达到峰值，意味着城市房价只能靠人口流入，但一个城市人口的流入同时是其他城市的人口流出，所以小城市房价下跌的速度将加快。
2022年后，中国迎来退休高峰，每年劳动力减少1000万以上，经济的潜在产出增长率剧烈下滑，房价的另一个支撑因素----经济增长----也将难以为继。所以，中国房价泡沫的破灭无论如何拖不到2022年以后。
实际上，2022年以后的退休高峰现在虽然注意到的人不多，但随着时间的推移它会逐步被人们认识到，一旦认识到这一点，人们就会提前做准备，尤其是2018年人口达到峰值被人所共知的时候。
所以，2018年甚至更早很可能是人们预期到房价上涨难以为继的时候，一旦预期到这一点，房价泡沫破灭就不可避免。
三
　　
实际上，中国的房价泡沫已经开始破灭了。一些人口净流出或者人口净流入幅度很小的小城市，比如鄂尔多斯、神木、营口等前年就开始出现房价泡沫的下跌。随后是温州、贵阳等二线城市，目前连西安都出现了房价下跌，房价泡沫开始破灭。
因此，中国房价泡沫的破灭已经蔓延到了二线城市。可以预期的是，将会有越来越多的二线城市出现房价泡沫破灭的局面。
北京和上海的房价是由全国人民推高的。所以房价泡沫将在最后破灭，这个时间点不会晚于2018年。
但在房价泡沫破灭之前，北京和上海的房价还会快速上涨2-3年左右，随后房价开始企稳，最后在2017-2018年之间开始下降，房价泡沫开始破灭。中国经济同时进入一次大衰退甚至大危机。