10月21日，市政府印发了《深圳市地价测算规则》（以下简称《测算规则》），同时，经市政府批准，深圳市规划和自然资源局正式印发了《深圳市2018年度标定地价成果》。这意味着标定地价时代来临，深圳成为全国率先全面应用标定地价的城市。


早在2013年，深圳市政府出台了《深圳市宗地地价测算规则（试行）》，该版《测算规则》发挥了地价政策对深圳未来城市发展特别是产业结构调整的支持力度，但在实施过程中，存在“基准地价”和“宗地地价评估”两套地价标准，新出让用地、城市更新、土地整备的地价测算规则各成体系的现状。今日正式发布的《测算规则》，将统一深圳地价管理体系，简化地价管理和测算规则。
根据《测算规则》，深圳将统一全市地价管理体系，同时新增公共租赁住房、安居型商品房及人才住房的地价标准，加大对人才和保障性住房等民生领域的支持。
从2018年度本次标定地价评估情况来看，全市共设立1270个标准宗地（含住宅410个、商业424个、办公180个、工业256个）,全市住宅、商业（设定首层）、办公、工业（限不得转让）用途标定地价的平均楼面地价水平分别为25757元/㎡、30527元/㎡、19059元/㎡、1132元/㎡，其中标定地价最高的为南山区的K306-002地块，价格为63623元/㎡。
官方解读
1、统一地价管理体系
在地价标准上，建立了以标定地价为核心“一套市场地价标准”，今后将通过定期更新，确保标定地价及时、准确地反应市场价格水平；在地价管理上，将新出让用地、城市更新、棚户区改造、土地整备等涉及的各类地价测算规则，全部整合到《深圳市地价测算规则》中，实现了“一个测算规则”，强化了地价管理的统一性和规范性。
2、保持土地市场健康平稳
通过对2017年和2018年所有已供应的1100多宗土地地价进行反复测算，我们确定了地价测算调节系数。对照这两年情况，全市总体地价水平变化幅度在5%以内，这既确保了地价管理的科学性，也保持了土地市场的基本稳定。
3、降低实体经济用地成本
对于事关先行示范区建设和城市高质量发展的产业项目，我们不仅有地可供，而且还努力降低企业用地成本。通过产业发展导向、产业项目类型等地价修正系数和产权条件限制，加大对鼓励类发展产业和重点产业的支持力度，鼓励类发展产业适用市场地价0.5的修正系数，重点产业项目适用市场地价0.6或0.7的修正系数，同时符合上述两类的，可叠加使用地价修正系数。
4、保障民生领域发展
为积极落实住房制度改革要求，拓宽政策性住房用地供应渠道，对可售的安居型商品房和人才住房的地价分别按市场地价的30%和40%确定，调整后的地价水平比现行水平相应下降，积极引导市场主体利用存量用地建设安居型商品房和人才住房；同时，在扩大公用设施、市政设施、交通设施等有偿使用范围的前提下，进一步降低其地价成本。
5、鼓励土地集约利用
一方面，鼓励产业用地节约集约高效利用，对产业用地提高容积率增加自用工业厂房的，不计收地价。另一方面，进一步加大对立体空间开发利用的支持，地下空间可分别适用0.1或0.3的地价修正系数。
6、实现地价智能化测算
简化了地价测算规则，优化了地价测算平台，实现了地价测算的自动化、智能化和便民化，让地价测算不再神秘。无论市区任何部门任何人，只要对同一项目测算地价，结果都是唯一的。同时，大幅压缩了地价测算时限，个案宗地地价的测算时间节省90%以上，极大提升了土地管理效率。
7、城市更新地价的有机衔接
考虑到城市更新项目周期比较长，对规则发布前已列入计划的城市更新项目，自规则发布之日起6个月内申请并符合地价测算条件的，地价计收标准仍按照原有规定执行，确保地价水平平稳过渡和顺畅衔接。
2018年标定地价成果：
《深圳市2018年度标定地价成果》出炉，其中住宅用途地块共410宗，最高标定地价为南山区的K306-002地块，达63623元/㎡，具体见以下链接附件。
相关链接：
标定地价成果查询>>http://pnr.sz.gov.cn/ywzy/qt/bddj/
深圳市标定地价公示信息表
（http://pnr.sz.gov.cn/ywzy/qt/bddj/201910/t20191020_486593.html） 
对《深圳市2018年度标定地价成果》有关问题说明如下：
1、本次标定地价是以标准宗地为单位，以2018年4月1日为估价期日，分为住宅、商业、办公、工业等四种用途，土地使用期限按住宅70年、商业40年、办公40年、工业30年，在现状开发利用、正常市场条件下的土地权利价格。
 2、本次标定地价适用范围为深圳市行政辖区。
 3、具体地价测算按照《深圳市地价测算规则》执行。
 4、本次标定地价中住宅、办公用途为允许分割转让的平均楼面地价，商业用途为允许分割转让的首层的平均楼面地价，工业用途为不得转让的平均楼面地价，单位为元/㎡，以人民币计价。 
附第一次征求意见稿、第二次征求意见稿及正式稿对比


政策原文深圳市地价测算规则一、通  则  
1.1  编制目的 
为贯彻落实国有土地有偿使用制度，合理配置土地资源，优化产业结构，规范我市地价管理工作，根据有关法律、法规、规章和行业标准，结合深圳实际，制定本规则。 
1.2 规则适用范围 
本规则适用于我市行政区域范围内，供应建设用地使用权价格、租金及临时用地使用费（以下简称地价）的确定。 
以划拨方式供应的土地，不计收地价。 
以出让、租赁方式供应或划拨方式转为有偿使用的土地，应根据土地的市场价格及本规则计收地价，其中产权归政府的建筑面积部分不计收地价。 
以作价出资方式供应的土地，应根据土地的市场价格及本规则确定作价出资金额。其中产权归政府的建筑面积部分不计作价出资金额。 
临时使用土地，应根据本规则计收临时用地使用费。其中，政府或政府有关部门作为临时用地使用主体的，不计收临时用地使用费。 
1.3 土地的市场价格定义 
我市土地的市场价格由市自然资源主管部门组织市非盈利性评估机构评估确定。市非盈利性评估机构应根据土地区位及房地产市场变化等因素，区分住宅、商业、办公、工业等用途，按照《城镇土地估价规程》，采用标定地价系数修正法和剩余法（整体估价）进行评估。其中，标定地价系数修正法和剩余法（整体估价）的权重分别取70%和30%。 
1.4  地价测算单位 
我市地价测算以宗地为单位，以建筑面积为基数计算。 
1.5  地价测算时点 
招拍挂方式供应土地的底价，按编制供应方案并符合地价测算条件的时点确定。 
协议方式供应土地的地价，经市自然资源主管部门（含被授权或委托单位）依法受理签订建设用地使用权供应合同（以下简称供应合同）申请并符合地价测算条件的，按受理申请的时点确定。 
作价出资方式供应土地的作价出资金额，按编制作价出资方案并符合地价测算条件的时点确定。 
土地供应后经批准改变用途或容积等土地使用条件的地价，经市自然资源主管部门（含被授权或委托单位）依法受理签订供应合同申请并符合地价测算条件的，按受理申请的时点确定。 
土地整备相关协议另有约定的，从其约定。 
1.6  修正系数 
地价测算涉及的修正系数包括基础修正系数和项目修正系数。 
基础修正系数包括：建筑类型、土地使用年期、产权条件、产业发展导向、产业项目类型、地上商业楼层、地下空间修正系数。基础修正系数取值按照本规则附表1至附表7执行。 
项目修正系数包括：棚户区改造、原农村集体经济组织留用土地项目（包括非农建设用地、征地返还用地、土地整备留用土地，以下简称留用土地）、拆除重建类城市更新项目修正系数。项目修正系数取值按照本规则附表8至附表10执行。 
修正系数具体使用方式见各附表，系数间为连乘关系，不涉及或不符合上述修正项的，修正系数为1。 
1.7  地价测算公式 
新供应土地地价测算公式如下： 
宗地地价＝∑（土地的市场价格×对应建筑面积×基础修正系数×项目修正系数）。其中，同一宗地包含多种建筑类型的，按照不同建筑类型和建筑面积分别测算地价后合计。 
1.8  地价测算方案失效情形 
缴款单位应在地价缴款通知单规定的缴款截止日期前缴纳地价。其中分期支付的，首期地价款缴纳日期按地价缴款通知单确定，其它分期的缴款日期按供应合同约定的日期确定。如未在缴款截止日期前缴纳地价，地价测算方案失效。招拍挂方式供应土地的缴款截止日期以建设用地使用权出让公告要求为准。 
1.9  工业用地供应最低价标准 
我市以招拍挂方式供应工业用地的地价，不得低于同年期全国工业用地供应最低价标准。 
1.10  租赁用地年租金标准 
按《深圳市工业及其他产业用地供应管理办法》（深府规〔2019〕4号）以租赁方式供应的重点产业项目用地，年租金底价按照该类建设用地出让20年期地价的3%测算，同时适用产业发展导向修正系数（附表4）和产业项目类型修正系数（附表5）。 
其他短期租赁用地年租金适用土地使用年期修正系数（附表2）。 
1.11  临时用地使用费标准 
临时用地使用费，按照临时使用年期对应的工业用途土地的市场价格（不得转让）计收，适用土地使用年期修正系数（附表2）。 
二、变更与补缴 
2.1  土地利用条件变更情形 
已签订供应合同的土地，变更土地利用条件应补缴的地价，以地价测算时点的价格为基准，测算宗地变更后与变更前不同土地利用条件下的地价差额。如差额为负，不再计收地价。公式如下： 
应补缴地价＝∑(土地的市场价格×变更后对应建筑面积×变更后基础修正系数)-∑(土地的市场价格×变更前对应建筑面积×变更前基础修正系数)  
其中，城市更新项目中由供应合同受让方（不包括转让后的权利主体）申请变更工业楼宇及配套用房产权条件的，按附表10测算应补缴地价。 
2.2  留用土地利用条件变更情形 
已签订供应合同的留用土地由不得转让变更为可分割转让且未涉及其他土地利用条件变更的，应补缴地价按以下公式计算： 
应补缴地价＝∑（土地的市场价格×对应建筑面积×建筑类型修正系数×土地使用年期修正系数×地上商业楼层修正系数×地下空间修正系数×留用土地项目修正系数） 
已签订供应合同的留用土地由不得转让变更为可分割转让且涉及其他土地利用条件变更的，应先根据前款规定计算应补缴地价，然后再按2.1条测算土地利用条件变更情形下的应补缴地价，合计得到应补缴地价总额。 
2.3  划拨方式供应土地利用条件变更情形 
2001年8月6日前，以划拨方式供应的土地，符合《深圳市人民政府关于完善国有土地供应管理的若干意见》（深府规〔2018〕11号，以下简称《若干意见》）中划拨情形的，土地利用条件变更不计收地价。 
不符合《若干意见》中划拨情形的土地，转为有偿使用的，按2.1条计收地价。其中，原合法取得的建筑面积部分，竣工验收后，在不改变用途的情况下，经批准办理出让或续期手续的应补缴地价，按2.1条测算结果的7%计收地价。 
2.4  协议方式供应非商品性质住宅批准转让情形 
2001年8月6日前以协议方式供应的非商品性质住宅用地竣工验收后，除微利商品房（全成本微利房、社会微利商品房）、福利商品房（准成本房、准成本商品房、全成本房、全成本商品房）、单位集资合作建房等政策性住房外，经批准转让的应补缴地价，按2.1条测算结果的20%计收。 
前款范围内的政策性住房经法院裁定需协助办理过户且经市住房建设主管部门确定不予以回购的，或单位持有的政策性住房因撤销、破产、合并等原因需办理过户且经市住房建设主管部门确定不予以回购的，应按2.1条测算应补缴地价，变更后地价按允许分割转让的住宅地价标准确定，变更前地价按允许分割转让的安居型商品房地价标准确定。  
2.5  竣工超面积情形 
已供应土地竣工建筑面积超出供应合同约定，经规划确认保留的建筑面积应补缴地价，以合同约定的产权条件，按2.1条测算结果的130%计收。 
2.6  产业用地提高容积增加建筑面积情形 
产业用地经批准提高容积增加的建筑面积不得转让。发展的产业符合我市产业发展导向的，适用产业发展导向修正系数。应补缴的地价按以下规则计收： 
普通工业用地（M1）和新型产业用地（M0）上建设的工业厂房及相应辅助设施（如物业用房、配电用房），不计收地价；建设的配套商业按2.1条测算结果计收；除配套商业外的其他配套建筑面积部分按2.1条测算结果的50%计收。 
仓储用地（W1）和物流用地（W0）上建设的配套商业按2.1条测算结果计收；除配套商业外的其他建筑面积部分按2.1条测算结果的50%计收。  
2.7  其他不再计收地价情形 
符合下述情形的，不再计收地价： 
（1）2001年8月6日（含）后以协议免地价方式供应的土地，变更土地利用条件，符合《若干意见》中划拨情形的，不计收地价。 
（2）已供应土地，经批准增加充电基础设施，不计收地价。 
（3）在加油站用地上增加加气功能，不计收地价。  
三、特殊情形 
3.1  除住宅用地外，地上规定建筑面积小于土地面积情形 
新供应土地中，地上规定建筑面积小于土地面积且主用途不占建筑面积的（如机场、港口码头、堆场、供燃气、游乐设施用地等），按土地主用途部分和建筑物建筑类型部分分别测算地价后合计。计算公式如下： 
宗地地价＝主用途土地的市场价格×土地面积×基础修正系数×项目修正系数+∑(建筑物建筑类型土地的市场价格×对应建筑面积×基础修正系数×项目修正系数) 
新供应土地中，地上规定建筑面积小于土地面积的其他情形，测算地价的建筑面积按土地面积确定，各种建筑类型的建筑面积按照实际建筑面积中各种建筑类型所占比例确定。 
涉及土地利用条件变更应补缴地价，以实际建筑面积按2.1条测算。 
3.2  原宝安县未缴纳市政配套金的土地 
原宝安县已签订供应合同，但未缴纳市政配套金的土地（供应合同规定不需要补缴市政配套金的除外），在不改变供应合同约定土地利用条件的前提下，按1.7条测算结果的20%补缴。缴纳地价后，除供应合同另有约定外，工业用地限整体转让，住宅、商业、办公用地允许分割转让。 
3.3  招拍挂方式供应并溢价成交地价分摊 
以招拍挂方式供应并溢价成交的土地，其成交地价溢价部分分摊按招拍挂底价中的对应用途分项价格乘以宗地成交溢价率测算。符合相关规定多宗地一并出让的，成交溢价率以整体成交溢价率确定。 
3.4  农村城市化历史遗留违法建筑地价规定 
农村城市化历史遗留违法建筑处理过程中涉及的地价，按照《深圳市人民政府关于农村城市化历史遗留产业类和公共配套类违法建筑的处理办法》《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》《〈深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定〉实施细则》等规定执行。 
3.5  房地产登记历史遗留问题等特殊情形 
2006年2月15日前以协议方式供应的土地，批准产权转移（包括已批准预售及销售、已办理产权转移登记等情形）的面积超出供应合同约定建筑面积的应补缴地价，按2.1条测算结果的20%计收。 
因处理历史遗留问题涉及地价测算与本规则不一致的，由市自然资源主管部门确定地价计收原则，报市政府审定。 
本规则未涉及的特殊情形（如高尔夫球场、高尔夫练习场、地上规定建筑面积小于土地面积的住宅等），地价由市自然资源主管部门（含被授权或委托单位）组织市非盈利性评估机构另行评估。  
四、附  则  
4.1  地价缴纳方式 
重点产业项目、城市更新项目、棚户区改造项目地价（不含变更与补缴情形）可分期缴交，首次缴交比例不得低于50%，余款自签订合同之日起1年内交清，不计利息。其余项目地价应一次性付清。 
4.2  标定地价更新发布 
标定地价成果由市自然资源主管部门组织按年度更新，并定期发布。年度更新时价格水平变化超过5%时，应报市政府批准后发布。 
4.3  规则更新及解释权 
本规则自发布之日起实施。本规则实施前，已向市自然资源主管部门（含被授权或委托单位）申请并符合地价测算条件的（含变更与补缴情形），地价计收标准及方式仍按照原有规定执行。 
本规则发布前已列入城市更新单元计划的城市更新项目，自本规则发布之日起6个月内向市自然资源主管部门（含被授权或委托单位）申请并符合地价测算条件的（含变更与补缴情形），地价计收标准及方式仍按照原有规定执行，6个月后按本规则执行。 
此前我市规定与本规则不一致的，以本规则为准。 
本规则由市自然资源主管部门负责解释，市自然资源主管部门可根据实际情况对附表进行修订，报市政府备案后施行。 
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案例解读：差异化产品定位，打造风险最低之产业园区实践
松湖智谷
东莞高盛集团与广东信鸿集团强强联合，投入200亿巨资，精心打造180万平方米产业航母，为园区1800家企业提供共赢生态圈。松湖智谷并不是一个通常意义上拥有孵化器、加速器和少量制造企业的科创园区，而是一个科技创新加产业化的新城，集高端生产、研发设计、中试检测、总部产业大厦、产品展示等为一体的“产城人”综合示范区。松湖智谷为了向土地要效益，打造了现代化的“摩天工厂”，开创了“工业上楼”的发展模式，打破了传统的工业厂房模式。现阶段，园区2号地块占地面积3.6万平方米，通过新模式的开发建设，实现了超占地面积数倍的使用率。

 
案例解读：产业升级背景下，产业园区运营创新与核心竞争力提升

鸿坤·金融谷
鸿坤·金融谷是鸿坤集团斥资30亿元打造的首个产业地产项目，也是北京首个农村集体经营性建设用地流转试点项目。项目位于北京大兴“新国门”价值核心区，毗邻新机场临空经济区，规划总建筑面积68万平米，是北京屈指可数的景观与产业生态相结合，汇聚金融、文化创意、互联网等现代服务产业与新兴产业创新融合的“双生态”智能商务产业园。目前已吸引注册企业近百家，包括长江文化、佳视王芳等知名企业，常驻办公人群超千人

围炉夜话+复盘研讨
绝大多数同学带着企业转型以及项目中的困惑来到课程现场，通过白天不同维度和不同模式案例解读与复盘研讨，了解最新行业趋势以及产业园区的新玩儿法。同学除了学习，同样有资源获取与信息交互的需求，特别安排围炉夜话以及课间分组研讨环节，通过导师指导，专题讨论，同学自己项目研讨等形式，帮助同学从项目层面切入，多维度吸收课程内容。

课程详细安排与更多惊喜请咨询报名联系人！
主办单位：知学学院
开课时间：2019年11月1日-3日
截止报名：2019年10月28日
开课地点：北京
李瑞萍  16619957499 / zhixue701

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1、产业园区开发运营与模式创新研讨会第6季 知学学院|11月1日-3日
2、研学基地&农文旅项目运营及盈利模式创新研讨会 10月25-27日 
3、产业园标杆案例深度游学第10季·深莞站 l  11月28月-12月1日
4、日本度假目的地与休闲业态深度体验之旅第四季｜11月3日-9日
5、日本体验式商业创新模式深度游学第四季 11月17-23日
6、商用物业投资测算与项目融退研修班第三期 | 11月22-24日