读市场

序言
“金九”福建区域各城市成色普遍不足，开发商推货节奏放缓。福州成交年内新高，但新开盘项目成交率仅22%。厦门、漳州供求持续失衡，推盘项目少，去化不利。南昌整体供不应求，去库存周期不足15个月。
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福州：成交今年新高，但新开盘去化不利
2016-2019年9月福州新房成交面积(万平)对比
2015-2019年9月福州新房市场成交供销量价趋势
继连续3个月供过于求后，9月福州新房供应减少、成交回升。福州市场目前在售余房充足，开发商推货节奏放缓。本月普通住宅共16个项目取得预售证，新增面积23.84万㎡，环比下跌超4成。成交方面，35万平成交总量创今年新高，其中五区成交量明显回升，均价小幅回升，但仍居近一年低位；闽侯则表现为量价齐跌，成交量回落明显，成交均价持续走低。开盘方面，9月房企以消化余房为主，本月共11个项目开盘，合计开盘13次，开盘量下滑明显，去化率仅22%。
2019年1-9月，福州新房供应261万㎡，同比上涨18%，成交268万㎡，同比上涨62.6%，成交均价20231元/㎡，同比上涨15.7%。
2019年9月福州单项目成交排行
从上榜项目区域分布来看，晋安区、马尾区表现相对突出。9月祥浦苑领跑福州项目榜成交，项目临近地铁口区位优势明显高性价比助力其热销，本月单盘贡献货值达13.6亿，主力产品为90-120平三房，以及105平复式。龙湖春江天玺在品牌加持及价格驱动下，单月去化超千套，本月排名第二，主力产品为74-89平三房、107-116平四房。
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厦门：9月供应大增，但新房二手齐下行
2016-2019年9月厦门新房成交面积(万平)对比
2016-2019年9月厦门二手房成交套数(套)对比

2015-2019年8月厦门新房市场成交供销量价趋势
9月，厦门商品住宅新增供应20.14万㎡，环比大涨136.7%，成交10.15万㎡，环比下跌37.6%，库存再度扩容，在售存量去化周期超两年。项目入市去化压力较大，近期市场上多家房企开始“割肉”，8成在售项目启动全民经纪人，部分项目分佣点数创新高，多个项目成交优惠折扣持续探底，特价房、团购、首付分期等营销手段重新大行其道，但转化率仍不理想，楼市降温明显。9月本是传统楼市销售旺季，但厦门各项目推盘节点却普遍向后延期，全月仅中铁诺德逸都和IOI棕榈城2个项目公开入市/加推。其中，中铁诺德逸都为首开入市，虽入市价格合理 ，但在大市低迷行情下，去化不足2成 。
2019年1-9月，厦门新房供应192万㎡，成交110万㎡，供求比高达1.75，库存大量积压，市场去化动力不足。成交均价37323元/㎡，环比下跌8%。
2019年9月厦门单项目成交排行
9月，市场分化愈加明显，刚需及豪宅代表夺得前三，特房樾琴湾凭借26334元/平的价格优势夺得销冠，月去化9768平，主力产品为76-101平三房。湖里区的中骏天宸、建发玺樾持续备案，分别位居亚军、季军，两豪宅备案表现突出，月成交50套左右。从区域分布来看，除思明外，其余各区均有项目上榜，月均去化30-40套。
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漳州：9月成交尚可，加推项目去化率偏低
2016-2019年9月漳州新房成交面积(万平)对比
2015-2019年9月漳州新房市场成交供销量价趋势

9月漳州市区商品住宅新增供应9.15万㎡，环比下跌超6成，前月开盘项目本月集中备案助力成交量价齐升，在高价盘高位增量影响下，成交均价结构性上升至16029元/㎡，时隔近2年再次突破1.6万元/㎡。
新盘陆续亮相，买方市场明显，项目普遍蓄客不足，多采取顺推方式入市。9月仅3盘加推418套房源，去化率约三成。各项目以节点为契机，通过特价房、工抵房、一二手联动团购等方式提高到访量，但实际认购转化率仍旧较低。“金九”惨败退场，预计“银十”也不容乐观，个别销售承压项目将选择以价换量、降价促销抢收业绩，加速项目去化。
1-9月，漳州新房市场成交量价皆稳，但供应105万平，同比上升31%，库存持续增大。
2019年9月漳州单项目成交排行
9月碧湖板块表现突出，特房锦绣碧湖以21216平，169套的成交领先，其次为龙湖双珑原著、漳发名都。特房锦绣碧湖区位及价格优势明显，龙湖首开入市热销，以周边规划及产品赠送为主要卖点，漳发名都成交均价仅10487元/㎡，性价比突出。
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南昌：供应创今年新高，成交价稳量增
2016-2019年9月南昌新房成交面积(万平)对比
2015-2019年9月南昌新房市场成交供销量价趋势
9月南昌供应达73万平，创今年新高，环比上升55%，受华润悦府首开559套、73533平即售罄的影响，成交58万平环比上升23%，成交均价环比持平，整体表现为价稳量升，金九凸显；
1-9月，南昌供应410万平，与去年持平，成交462万平，同比上升25%，均价12041元/平，同比上升5%。整体供不应求，供求比0.89，持续消化库存，库存去化周期仅16.2个月，市场亟需新增供给。
2019年9月南昌单项目成交排行
9月，南昌市住宅成交排名前十的项目中有两个项目首开，其中位于红谷滩新区九龙湖板块的华润悦府首开售罄，以成交套数559套、成交均价18518元/㎡位居首位，主要产品为124平三房和143平四房。位于东湖区的新城公馆以190套的成交量位于第五，碧桂园温泉城和华强城万科本月持续走量较好，本月成交前十，九龙湖项目抢占三席。
库存及去化周期
各城市库存（万平）及去化周期（月）对比
受开发商推售暂缓影响，各地库存与去化周期有所减少，福州去化周期32.9个月，相对健康，南昌仅15.0个月，市场亟需新增供给，厦门漳州去化周期持续较高，叠加近期去化下滑，市场不容乐观。
展望
9月，涉房信贷仍相对紧张，叠加 10 月落地的房贷利率新机制执行，进一步加剧市场观望情绪，新房、二手房市场皆持续转冷。展望四季度，去年同期集中成交的土地将开始形成供应，且房企冲刺全年业绩的关键期，推货意愿必将有所加强；在市场下行背景下 ，营销力度也显著增强，各种新老营销手段继续大行其道，在售项目案场到访量或明显提升，但较低的转化率仍将是最大痛点，促销效果难及预期。
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