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PART 1
在购房者中，最善变的永远是要置换低密的群体。
很多年来，人们理想中的低密是盖茨比式的：一个庞然大物，宛如诺曼底某市政厅的翻版，美女，轰趴，香槟逆流成河。但是现在，造别墅似乎变成了一场“瘦身比赛”，小即是美。
2015年6月，杭州的绿城桃李春风推出了“83方迷你合院”，一夜之间便红遍大江南北。在没有样板间的情况下，一期402套一售而空。桃李春风的成功，秘诀很简单：
在满足了人们对院子式生活向往的同时，大大降低了生活成本。

桃李春风爆款83方户型图
尽管桃李春风是当之无愧的网红，但很奇怪的是，在它之后，能做出90方上下类似户型的并不多，放眼全国，中式合院的起步户型还是在140方到160方之间。
为什么？不是不想，而是不能。
一方面，别墅的户型面积越小，户与户之间的间距、采光空间就相应增加，就需要越低的容积率；另一方面，杭州早已禁止出让1.0以下的宅地。
桃李春风之所以有条件做迷你合院，就在于它的容积率足够低，部分组团只有0.23，而一般联排容积率是0.5—0.7。
按理说桃李春风之后，杭州很难再有“迷你合院”了。然而令人意外的是，在滨江西的银湖板块，一个楼盘的横空出世，让人们有了“梦回2015”的机会。
它就是九龙仓·雍景山四期。

九龙仓·雍景山四期效果图
PART 2
说到九龙仓·雍景山，富阳、之江、滨江的一些朋友应该不会陌生。
作为九龙仓布局杭州的第一批项目之一，项目除了描摹了一幅“有天有地有院落”的世外桃源般生活，更重要的是，围绕这种生活的，还有都市的便捷，通过一系列的引入，牵手祐驿站、鲜丰水果、老百姓大药房、零零食等等，建立起足不出户的社区生活。
自2014年首开入市至今，雍景山多次斩获银湖板块的低密类产品销售冠军。2016年，项目售出的别墅、排屋合计达160套，甚至超过了区域竞品的总和！

九龙仓·雍景山四期效果图
和此前的西式风格相区别，雍景山四期将打造为中式合院。
这也不算意外，毕竟这两年中式合院已成为低密市场的主流。意外的是，它竟然重现了当年桃李春风的“迷你合院” ！
据了解，项目即将上市的中式合院，共216套，最小户型仅约88方，主力户型约140方，地上一二层，还带地下室。
由于面积较小，因而置业的门槛也不算高。

九龙仓·雍景山鸟瞰效果图
目前雍景山还没有对外公布价格，但大致已能猜出一二。
几天前，富阳东洲的一个低密项目领出了预售证，200方以下的产品，单价都没有超过34000元/平方米；上个月，离雍景山不远的一个绿城楼盘，也推出了中式合院，同样是没有过34000元/平方米。
在限价的大背景下，雍景山恐怕也很难例外。
如此看来，四期的这批中式合院，最便宜的可能就300万左右，绝大多数不到500万。
这是个什么概念？同样的价格在市中心或者钱江新城，顶多也就买一套70方的普通住宅，在滨江、奥体，一套100方左右的二手房都不能说笃定买得起。
PART 3
雍景山为什么能做“迷你合院”？
很简单，因为它的容积率足够低。
前文已经提到过，要做迷你合院，首要的前提就是要足够低的容积率，而由于当下杭州已经无法提供超低容积率的土地，因而未来就很难再有了。不过，如果是早许多年前就拿地的项目，情况自然就不一样了，而雍景山恰恰就是这样的一个项目。

九龙仓·雍景山四期效果图
据了解，雍景山四期合院部分的容积率只有约0.48！
在近10年的杭州土地出让史中，大约就诞生过不到10宗容积率在1.1以下的宅地。名噪一时，绿城江南里容积率也就0.7，比雍景山还要高一些。
得益于如此之低的中签率，雍景山四期的大多数房源能占据更多土地，视野更宽广，采光也更好。合院前后建筑间距约8-10米，而一般合院产品，大概在7-8米左右。
不止如此，超低的容积率让项目实现了普通中式难以复制的“江南村落式”布局。
和一般的行列式布局的横平竖直不同，“江南村落式”布局有很强的层次感，主街串联坊巷，坊巷又连接庭院，每一条的归家路两侧，都分布着邻里聚合的空间，灯火辉映处，即是人家。
这样的设计，使得项目在土地节约性、庭院空间的丰富性和私密性上都有显著提升。

九龙仓·雍景山四期效果图
据了解，为了让还原这种原汁原味的江南式生活，在雍景山四期的南侧主入口处，九龙仓特地造了一个4200方的示范区。
示范区以中国园林的巅峰“网师园”为摹本，南北约33米、东西约54.5米，地势整体由北向南缓缓而下，形成了“户户宅院，揽山望湖”的视野。
值得一提的是，示范区的水域面积超过1000方，是目前杭州人工湖面积最大的中式宅院（红线内）。其原型，苏州网师园的中庭水域彩霞池，还不到500方。
PART 4
具体到产品层面，雍景山合院的最大特点就是面宽。
主力的141方四房，南向的面宽大概在10米左右，上下两层加一起有5个开间朝南。而市场上同样面积段的产品，往往都是地上三层，面宽则在6-7米之间。
即便是最小约88方的两房户型，面宽仍有约10米。我们可以回头去看当年桃李春风的83方，作为一个网红户型，它的南向面宽也不过9米出头的样子。
面宽大的好处是显而易见的，一方面，采光和通风的条件更好了，另一方面，更大的面宽，往往意味着更大的花园和地下室。
还是以141方为例，最大的花园可以达到240平方米，地下室最大则能够达到190平方米。而这两个数字，已经远远超过了建筑本身。

九龙仓·雍景山建筑面积约141㎡户型图
这里要重点提下地下室，由于层高都较高（比方说141方，地下空间约5.5米），因而可以做出更多功能空间，业主完全可以根据自己的需求，设立保姆房、家政室等等。
在具体细节的打磨上，九龙仓作为绿城的第二大股东，可以说很好的吸收了它在中式产品研发上的匠心精神，过往中式产品中容易被人们所忽略的一些细节，都被它注意到了。
比方说美人靠，这个中式符号一般只会出现在阳台，但雍景山为了外立面的整体统一和美观，不止是阳台，但凡是开窗的部分，都设置了美人靠；
再比如说屋顶上的瓦片，为了让恶劣的天气雨雪不积压，能尽快从屋顶上流下，在角度上做了特殊的调整……
用一套公寓的钱就能实现有天有地的梦想，雍景山给出的这个机会，恐怕正是之江、滨江，乃至整个主城的城市精英们，和中式合院距离最近的一次。对于他们而言，或许可以套用一句我们常吐槽国足的句子鞭策自己：剩下的时间已经不多了。
声明：
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2.文中所提户型面积均为建筑面积，涉及价格和周边配套等存在变动因素的信息，以商品房买卖合同及附件条约为准。
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文中楼盘相关图片由开发商供图
作者 | 浙江在线记者 盛哲徽
编辑 | 周杭
统筹 | 王玛咪
监制 | 吾维 吕卫星

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