刚刚，嘉善姚庄1宗宅地，因无人报价而流拍。
继10月10日平湖经开地块流拍之后，本月第二宗地块流拍，下周土拍前哨战遭遇“滑铁卢”。
看似出乎意料却也在情理之中，临近年末，开发商将有限的资金流向优质地块是必然，因而，对乡镇、非主流板块地块的拿地意向自然也不高。
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无论土拍的结果如何，我们依然感谢这场土拍，因为，它让我们有了一个更全面了解姚庄的契机。
NO.1 | 壹
如果单纯看数据，会发现今年姚庄的宅地出让有点儿意思。
日历翻回6月17日，姚庄相邻的3块宅地同时出让，其中关联密切的2019-3、2019-2-1的2宗宅地起拍楼面价7038元/㎡，最终由碧桂园以7834元/㎡楼面价拿下。而紧邻地块东侧的2019-2-2地块，起始楼面价6650元/㎡，最终流拍。
今天，姚庄年内的第二次供地，所出让的正是3个月前流拍的这宗宅地，其楼面价调整到了6240元/㎡，下调了310元/㎡，总地价降低了近1400万，最终还是惨遭流拍。
在此之前，我们研究10月待出让地块的相关资料时，有了一些发现和疑问：
1）为什么相邻地块，却遭遇冰火两重天？
2）姚庄作为嘉善下辖乡镇，但地价高，今天出让的地块起始楼面价6240元/㎡，这个价格与8月20日万科在嘉兴拿下环萃园6500元/㎡的楼面价基本持平，旁边碧桂园地块更要高出1500元！为什么？
3）姚庄现在的房价在什么水平？方能支撑如此高水平的地价。抛开今天的土拍结果，这个临沪的小镇依然有很多疑问待我们一一解开。
我们决定，走一趟姚庄！从嘉善城区出发驾车约15分钟，如果从高铁南站预计约45分钟。
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NO.2 | 贰
姚庄，地处沪苏浙两省一市交界处，浙江省接轨上海的“桥头堡”，也是沪嘉杭G60科创走廊进入浙江的“第一站”，有人戏称其为“浙江版花桥”。
2019-3、2019-2-1和今天出让的2019-2-2地块都位于姚庄东板块，上海与嘉善的交界处，地块北侧的洪福公路（丁枫线）一路直达上海枫泾，距离约2.5km，这个距离与地块到姚庄镇中心的配套集中区域基本相同。
今年5月，确定了长三角一体化国家战略示范区选址，包括上海青浦区、浙江嘉善、苏州吴江三地的江浙沪交界，而嘉善划入的主要是西塘和姚庄两个镇，而现在区域内的户口已经冻结。不难发现，今年姚庄镇挂牌出让的3宗宅地所在的姚庄东，真正临沪一线，地块对面已经交付的加州阳光城内停放的车辆以“沪牌”为主，就是最好的印证。
地块周边情况
全新崛起的姚庄板块，虽然目前周边配套相对欠缺，但是由国家发展政策红利带来的发展潜力是可以预见和确信的，6月特别擅长乡镇项目操盘的碧桂园以7834元/㎡楼面价割下姚庄东的第一道“韭菜”是完全可以被理解的。
目前，项目已经动工，备案名叫做枫景尚院，“枫景”与“枫泾”的这个谐音亦是相当微妙。
枫景尚院项目鸟瞰图
相邻地块2019-2-2在相同的区位条件下，呈现巨大的落差，我们认为主要是地块微环境的影响，一方面地块正南侧为220KV变电站，在现场可以明显的看到密集的铁塔和高压线，对业主的购房将造成很大的抗性；另一方面，地块北侧和东侧皆毗邻公路，而且东侧的万泰路是嘉善城区通往姚庄的主干道，车流量大以大货车为主，噪音、粉尘等影响较大。
综合以上各方面因素，虽地块区位优势明显，但周边情况并不理想，且楼面价不低，再度流拍并不意外。
NO.3 | 叁
对2017、2018姚庄出让的土地资料进行梳理，我们发现，6宗地块全部成功出让，2017年6月，在5.22的东风之下，3宗宅地都进入竞配建环节，折算后的实际楼面价超过万元大关。2018年8月，3宗宅地，楼面价虽然回落，但也达到了平均约6500元/㎡。
姚庄持续处于高位的地价，相信在临沪一线的优势区位、长三角一体化示范区的政策红利之外，必然有其他源动力支撑着这个小镇的持续发展。
姚庄街景
早在2010年底，姚庄就被浙江省委、省政府确定为全省27个小城市培育试点之一。通过10年来的建设，城镇面貌焕然一新，河滨绿道、道路基建、室外篮球场、星级美丽金花园酒店、嘉善第一医院姚庄分院……生活配套完善且级别较高。
特别值得一提的是，可容纳4500人的姚庄体育馆，是全国首批镇级高标准、高规格的体育场馆之一，设施一流功能齐全，先后承办过中韩男排邀请赛、中美篮球对抗赛等国际赛事。
姚庄体育馆
2014年姚庄工业园区被省政府批准为省级开发区——浙江姚庄经济开发区，成为首个设省级经济开发区的镇。形成光伏新能源、精密机械两个省级产业十分基地，以产业引进为基础，实现了各类人才的持续导入。特别值得一提的是，姚庄90%以上的外资项目、80%以上的人才和70%以上的三场项目从上海跳板借台引进。
今年，产业导入又有重磅利好来临！“智能传感未来城，万亩千亿新嘉园”为定位的中新嘉善现代产业园，落户姚庄以南区域，规划面积为16.5km?，计划投资约200亿元。
政府牵头，以“做强产业、做优环境、做美新城”为目标，致力于以智能传感为核心技术聚集产业，招引龙头企业、完善功能配套、吸引高端人才、培育新兴产业，打造长三角跨区域合作产城融合新标杆，一期规划已经通过联审，预计11月份开工建设。
这里，将成为长三角新的产业和人才高地，为区域长期发展注入源动力，姚庄必将受益！
中新产业园 嘉善“小蛮腰”
与此同时，2019年最新修订的《嘉善县土地利用总体规划》中，城镇发展总体目标规划形成三级城镇发展体系，一级为县域主中心，姚庄与西塘为二级中心镇。
一宗地块的流拍，不足以全盘推翻姚庄板块的价值，区域后期发展如何，有待于我们一起长期观察与分析。
NO.4 | 肆
何以支撑高地价，除了区域发展的潜力和潜在客户购买力之外，房价首当其冲。
目前，姚庄在售楼盘集中于姚庄西区，周边市政生活配套集中、城市界面新、生活环境优美，是过去2年姚庄房地产和城市建设的重点区域。
经过初步踩盘了解，姚庄的房价在15000-18000元/㎡，大部分房源还需要捆绑1个车位，车位单价20-30万，其中高层房源绑定车位后在1.6-1.7万元/㎡，洋房达到1.8-1.9万元/㎡，部分项目的指定楼栋或房源可以不绑定车位。
（语音转文字部因功能限制，略有偏差，实际为：未来城和梦想城，梦想城洋房要绑定车位的，车位30万一个，绑定完的价格在19000左右，然后旭辉未来城绑定完车位是17000-18000，车位价格是20万一个，车位都可以贷款的。）
主力在售房源以65㎡、85㎡等100㎡以下小户型为主，起步总价在百来万，总价和首付都得到了控制，购买的客户群体主要来自上海为主的外地客户，比例高达90%。
在长三角一体化示范区的催化下，姚庄的房价位列嘉善第一梯队，与中心城区、经济开发区基本持平，比如火如荼的高铁新城高出近3000元/㎡的单价。
更耐人寻味的现象是，离姚庄最近的上海枫泾，4A级古镇景区、金山农民画村都赫赫有名，还拥有长三角科技城枫泾园区的产业支撑，距离高铁金山北站约8公里。作为上海市郊重点发展的“一城九镇”之一，楼市显得冷清不少，镇中心在售的新房长城逸府，均价18600元/㎡，起价仅15200元/㎡左右，低于大部分姚庄在售项目。
想来，姚庄能够胜出，的根源在于“房票”这个门槛上，毕竟拥有一张房票不易，又怎么舍得投在沪郊的小镇上呢？
姚庄西区实景
对姚庄的好奇心，源自挂牌地块的数据，更真正让我们提起走一趟兴致的是，前段日子的一次同行聚餐中，听说杭州的楼市大V刚刚入手了姚庄的房子。
匆匆一日走马观花，写下对这个小镇的一些见解，也盼望更了解者的不吝赐教。
