前  言按照二手房市场的行规，卖家的报价是到手价，交易过程中所需的税金、费用需由买家承担。买家的购房成本不仅仅是支付给卖家的房款，还包括需要另外支付的税费。作为一个精明的买家，对此不可不察，今天咱们就来聊聊二手房交易的税费。本文字数较少，阅读大约需要4分钟，适宜人群：全部成年人，不宜人群：土壕。
在咱们国家，买卖房产涉及的主要税有8种，分别是契税、增值税、土地增值税、个人所得税、印花税、城建税、教育费附加、地方教育附加。按照税法规定，契税是由买家承担，印花税是买卖双方都要缴，其他的几个税都是卖家承担。虽然税法有规定，但是在买卖双方的合同里，一般约定买家承担所有的税，并且这种约定是优先于税法规定的
这些税当中，有四个是大头，分别是契税、增值税、土地增值税、个人所得税，其它四个是小头。

01契 税
契税的税率是3%，按卖出价（扣除增值税）计算。这个税有优惠政策，对于家庭唯一住宅，90平方米及以下的契税1%，90平方米以上的住宅契税是1.5%。二套房的契税也有优惠政策，个人购买家庭第二套改善性住房， 90平方米及以下的契税1%；90平方米以上的契税为 2%。（北上广深的政策可能有差异，具体要以当地规定为准）
这里讲一下普通住宅的概念，普通住宅是指容积率在1.0以上，单套建筑面积在120㎡以下，实际成交价低于同级别住房1.2倍以下的住宅。非普通住宅就是普通住宅以外的住宅，简称“豪宅”。普通住宅的标准，各个地方可以自行调整，具体享受哪个档次的优惠税率还得看当地政府规定。

02增 值 税
增值税税率为5%，一般是按照成交价计算，公式是：增值税=卖出价/1.05*0.05。之所以说一般是因为北上广深的非普通住宅是特殊。增值税同样有优惠政策，不满二年的住宅都要缴增值税，公式就是上面那个；满二年的住宅，北上广深以外的地区都是满二免征，而北上广深的住宅，只有普通住宅是满二免征，非普通住宅得缴纳增值税，计算公式是：增值税=（卖出价-买入价）/1.05*0.05。

03个 人 所 得 税
个人所得税税率为20%，计算公式是：应纳税额=（卖出价-购入价-转让过程中缴纳的税金-合理费用）*0.2，合理费用主要是装修费和贷款利息支出。虽然可以抵扣几个项目，但是计算下来往往还是贵的吓人。实际中可以选择按照征收率来缴纳，也就是直接从卖出价款中取一定比例作为个人所得税，算下来一般会比核算征收要划算。征收率是由地方自行规定，范围在1%到3%之间，目前深圳普通住宅是1%，非普通住宅及非住宅房产是1.5%，拍卖房是3%。
当然，个人所得税也有优惠政策，满五年并且属于家庭唯一住房的，免征个人所得税。

04土 地 增 值 税
土地增值税实行超率累进制，这个算起来有点麻烦，好在目前个人出售住宅，不管是多少套，统一免征土地增值税，这里就不展开了哈（偷个懒）。需要说的是，公寓不属于住宅，所以不享受这个政策，公寓需要缴纳土地增值税。

05其 他  税 种
城建税、教育费附加、地方教育附加都是以增值税为基数计算：城建税的税率按照区域划分，市区是7%、县镇是5%，教育费附加的费率是3%，地方教育附加的费率是2%。这三个都是以增值税为计算计算，没有单独的减免政策，增值税减免这三个也减免。
印花税的税率是0.05%，按照卖出价计算。目前个人买卖住宅免征印花税。

最后提一下公寓，公寓在性质上不属于住宅，在纳税方面是作为一般不动产对待，税收方面基本不享受优惠政策，另外还得多缴一项土地增值税。虽然公寓各种贵，但是公寓着实漂亮啊。
总结一下，今天咱们主要了解了买卖二手房的相关税费。买房卖房的朋友快收藏起来吧，土壕请自动忽略。
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