撰稿丨投资研究中心 梁思达前言
10月21日，深圳市规划与自然资源委依次发布了《深圳市地价测算规则》（深府办规〔2019〕9号）和2018年4月版的标定地价。至此，我市标定地价及配套地价测算规则已形成最终成果，深圳成为全国率先全面应用标定地价的城市。
随着标定地价到来。现行的基准地价和评估地价并行双轨制将统一为标定地价单轨制。以往众多类型项目例如：棚改、城市更新、工改保、土地整备等各有其不同的地价测算规则，且同一类型项目也需要借鉴多个政策。例如一个城市更新项目，涉及《深圳市城市更新办法》、《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》（38号文）等多个政策提及的内容，其体系庞大，复杂难记，对新手的学习造成较大的困扰。而《深圳市地价测算规则》的发布，将众多类型旧改项目的地价测算规则及公式统一化、简易化，形成了完整的体系，且涵盖了各种特殊项目的计算方法。主要内容
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统一地价管理体系
在地价标准上，建立了以标定地价为核心“一套市场地价标准”，今后将通过定期更新，确保标定地价及时、准确地反应市场价格水平；在地价管理上，将新出让用地、城市更新、棚户区改造、土地整备等涉及的各类地价测算规则，全部整合到《深圳市地价测算规则》中，实现了“一个测算规则”，强化了地价管理的统一性和规范性。02
保持土地市场健康平稳
通过对2017年和2018年所有已供应的1100多宗土地地价进行反复测算，确定了地价测算调节系数。对照这两年情况，全市总体地价水平变化幅度在5%以内，这既确保了地价管理的科学性，也保持了土地市场的基本稳定。03
降低实体经济用地成本
对于事关先行示范区建设和城市高质量发展的产业项目，我们不仅有地可供，而且还努力降低企业用地成本。通过产业发展导向、产业项目类型等地价修正系数和产权条件限制，加大对鼓励类发展产业和重点产业的支持力度，鼓励类发展产业适用市场地价0.5的修正系数，重点产业项目适用市场地价0.6或0.7的修正系数，同时符合上述两类的，可叠加使用地价修正系数。（不适用城市更新）04
保障民生领域发展
对可售的安居型商品房和人才住房的地价分别按市场地价的30%和40%确定，调整后的地价水平比现行水平相应下降，积极引导市场主体利用存量用地建设安居型商品房和人才住房；同时，在扩大公用设施、市政设施、交通设施等有偿使用范围的前提下，进一步降低其地价成本。05
鼓励土地集约利用
一方面，鼓励产业用地节约集约高效利用，对产业用地提高容积率增加自用工业厂房的，不计收地价。另一方面，进一步加大对立体空间开发利用的支持，地下空间可分别适用0.1或0.3的地价修正系数。06
实现地价智能化测算
政策优化了地价测算平台，实现了地价测算的自动化、智能化和便民化。无论市区任何部门任何人，只要对同一项目测算地价，结果都是唯一的。同时，大幅压缩了地价测算时限，个案宗地地价的测算时间节省90%以上，极大提升了土地管理效率。07
做好城市更新地价的有机衔接
对规则发布前已列入计划的城市更新项目，自规则发布之日起6个月内申请并符合地价测算条件的，地价计收标准仍按照原有规定执行，确保地价水平平稳过渡和顺畅衔接。对项目的影响
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标定地价查询
政府发布标定地价图片版和信息系统版，图片版查询需宗地号，查找较为复杂，建议使用系统版（文章结尾点击阅读全文跳转到系统），一目了然，可直接根据地图确定位置，并根据宗地的标定地价来确定标定区域的整体价格。从而找到该区域内住宅、办公、商业、工业四种类型的标定地价平均值。对于更新项目来说，标定区域和地价目前已经确定，相比原来的基准地价图查询更加精确，但标定地价系数法所占土地市场价格的权重比例为70%，另外的30%需要整体评估价格，对处于前期的项目难以准确判断，因此对项目地价测算的最终结果有一定的影响，计算时可根据以往案例和经验适当修正。同时，根据政策提示，每年对标定地价进行修正，计算时也可对项目预计缴纳地价时间进行（1+5%）的n次方（n：距离开始缴纳地价的预估年数）进行修正。02
规定情况的创新型产业用房和公配需缴地价
以往进行地价测算时，创新型产业用房、公租房、公共配套无需缴纳地价。新政策中，对几种情况进行了规定，如符合以下条件，需缴纳地价。1、创新型产业用房：协议出让给市政府确定的投资主体建设只租不售的创新型产业用房部分，地价按照相应用途标准的50%测算；2、公共配套：幼儿园、文化设施、医疗卫生设施、教育设施、社会福利设施等修正系数0.1或0.3×0.6或0.8（转让系数）。3、保障性住房：公共性租赁住房按照相应用途标准的修正系数0.3×0.1（不得转让）。值得注意一点：工改保方面，如改为安居房一类，相比住宅类，地价有大幅度降低（仅为住宅的0.03倍），预估该政策的出台会推动很多观望中的工改保项目的进程。03
战略新兴和重点产业，无关城市更新
附表4产业发展导向修正系数和附表5产业项目类型修正系数表，对战略新兴产业和重点产业有一定的系数修正，但是要注意，这两个表不适用于城市更新项目！涉及工改工的项目一定要注意这两个点，不要以为涉及重点产业或战略新兴产业就同时计算该系数，小心最终地价与实际结果天差地别。04
商业不同层，地价也不同
众所周知，商业二层以上部分价值会大打折扣。本次政策对二层以上商业进行了系数修正，第二、三、四层分别为0.6、0.5、0.4，对更新项目中有意愿配备多层底商或有规划有大型商业综合体的是一大利好。05
自持产业用房、研发用房无需缴纳地价
政策原文：对城中村、旧屋村、两规及国有已出让用地中的厂房、研发用房为不得转让情形的，其适用工业地价修正因子按0计算（即厂房、研发用房不得转让部分不计收地价）。该条政策对工改工项目中自持面积较大的项目有很大的利好。政策发布后，更新项目中不得转让（供应合同中约定或不动产登记记载为“不得转让”、“自用”、“非商品性质”的房地产）部分将无需缴纳地价！对正处于前期的工改类型更新项目有一定影响，可以测算多种产业分割比例条件下的地价对利润的影响，以达到最终的利益平衡。点“阅读原文”，为您跳转标定地价查询系统！