数据的真实准确无论在企业发展还是经济分析中都是最为关键的基础，一基础数据出现错误，无论是谁，无论你多么异于常人的聪明，无论你的知识面多么的广，分析问题多么的准。得出的结论都可能是错误的。楼市的发展对数据的依赖也不例外。
昨日，由北京大学经济学院主办的2019年第三季度宏观经济形势分析在北京举行。北京大学经济学院教授、博士生导师苏剑的报告《从人口看中国房价走势》让房地圈内外人士均被惊出一身冷汗。
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我们都知道，楼市发展与繁荣的基础是人口，有人才有买房的需求，包括那些前期的炒房人也在密切关注各城市人口的变化。人口数量，特别是新出生的人口数量 对房价产生的影响不是政策所能左右。如果人口的数据出错，那么，我们对楼市，对房价的所有分析都有可能出错。
根据北京大学苏剑教授的演讲，我们归纳了他的几个观点：
1、“从人口看中国的房价走势”，那么人口数据本身得可靠，问题是现在中国的人口数据，我们能得到的恰恰不可靠。2000年的总和生育率，国家统计局第五次人口普查结果是1.22，表明中国当时已经陷入深度人口危机，但是，计生委并不认同国家统计局的数据，计生委的数据是1.8，其理由是人口普查存在严重漏报。他说，我更相信统计局的数字更为准确
北京大学苏剑教授认为，在人口数据存在严重的问题的情况下，你做的所有研究其实基本上都要重新做。用不准确的数据来分析中国的经济和房价形势产生误导非常大。
2、人口普查的虚报证据。2018年黑龙江活产15.1万，统计局公布22.6万。重庆活产27.4万，公报出生34万。山东活产105.8万，公报出生133.0万。今年年初统计公报公布的中国2018年出生的人口数是1523万，但是卫生统计年鉴里的活产数据只有1362万，可见虚报的比例有多大。重庆市卫健委的网站上今年1-5月份重庆市合计出生人口68351人，但是2019年6月份公示的数据为出生137750人，难道6月份一个月的出生数比前5个月的总和还大。
所以，中国的人口数存在严重的问题。用这样的数据来分析中国的经济形势和房价形势很显然会产生非常大的误导。
3、谁的数据最为可靠？苏剑认为，美国威斯康星大学研究人员易富贤对中国人口数字的估算相当可靠。根据易富贤的分析，中国去年就已经开始出现了人口负增长。2017年就是中国人口峰值出，大概是12.813亿，劳动力人口峰值出现的时间更早，大约在2013年，8.557亿。按照这个数据，中国接下来会出现非常严重的老龄化问题。
4、关于房价的问题，与苏剑教授2013年所写的《中国房价泡沫破灭的时间和顺序》基本吻合，当时我预言中国的房价大概会在2018年前后出现一个大的拐点。事实上北京房价最高的时候是去年7月份，到现在大约下跌了10%。广州的房价从去年5月份到达峰值，随后一直在下降。深圳的房价有先行区的因素所以，现在平均来说比上海还要高，在微微上涨。跌幅最高的是成都，跌了18.5%，下来是郑州12.6%，还有一些比较典型的二线城市房价都在跌。郑州、重庆也加入了下跌的队伍。当然有一些城市的房价还在涨，全国的分布情况不一样。
5、关于楼市的变化，不再是短周期调整。房价跟中国人口峰值的到来关系是非常密切的。人口对于研究房价是一个非常重要的因素，对研究宏观经济也是一个非常重要的因素。
关于人口峰值的预估数据，根据中国社会科学院人口与劳动经济研究所与社会科学文献出版社共同发布《人口与劳动绿皮书：中国人口与劳动问题报告No.19》，报告中预测中国总人口将在2028年左右开始出现负增长，届时人口峰值约14.42亿。
从几处于权威的数据来源看，两大数据一比较，差距明显。一是时间相差了11年，二是数量相差了1.607亿人。如果北京大学苏剑教授引用的人口数据是正确的，那么我们的楼市发展可能会出现大问题。因为，我们的楼市建设预期是按照14.42亿人口进度来完成的。那么，现在如果不及时掉头，以现在的建设时进度将会多出1.607亿人所需要的房子，再加上投资的空置房屋，这个数据不可想象。
楼市发展最为关键的数据，时间相差这么大，数据相差这么大，身处楼市发展中，关心房价涨跌的每一个人，难道不心惊吗？
事实上人口高峰已过去，房子的建设高峰还在继续，房价的事你明白了吧。