◎智谷趋势（ID：zgtrend） | 齐以和
楼市瞬息万变，令人猝不及防。
燕郊、青岛也传来放松限购的消息，各地的房产中介开始躁动，到处一片惊呼。
像推倒了多米诺骨牌一样，接二连三地，南京、天津在几天内连续放松限购政策，昨天传来消息，就连三亚也出手了！
这三个城市，可都是全国房价前十，风向标一般的存在。尤其是三亚，松绑特别彻底：对于实际引进并在三亚工作的大专以上学历人才，可申请购买1套住房。
要知道，2018年海南执行全岛最严限购令以来，楼市就处于冻结期，这次明显出现宽松的迹象。
放在GDP增速连续下调，民间出现“保6”呼声的背景下看，很不寻常。
连最严限购城市都开始“低头”了，全国限购松绑的大潮，汹涌而来。
01
越来越多的城市坐不住了，其中包含史上限购最严的三亚。
其实，三亚发布的放松限购政策相关文件，是在10月15日。文件内容显示，实际引进并在三亚工作，但尚未落户的各类人才，都可以申请购买1套住房。其中，就包括了全日制大专以上学历人才。
文件中提到的琼人才局通（2019）24号文，提出进一步加大对在海南创业就业的普通人才购房支持力度，对实际引进并在海南工作但尚未落户的各类人才，购房社保或个税年限由原来的2年或5年统一降低为1年。
可见，放松限购是一步步走的。要知道，此前，海南的限购是全国出了名的严格。
去年3月，海南限购政策公布，力度堪比北上广深。如果在海口、三亚、琼海的限购区域内买房，需提供至少一名家庭成员在海南省累计5年及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。
此后海南楼市政策越来越细化，购房政策越发严格：
非本省户籍购房，商贷首付比例不得低于70%，另外取得不动产权证满5年后方可转让、海南建设用地总量在现有基础上不增加、公积金贷款调整……
限购、限贷、限制转让等一系列严格的措施的执行、落地，对楼市的调控可谓立竿见影。
层层加码的最严限购政策实施后，猝不及防的投资客被锁死在楼市，新的资金再也进不来。据报道，被“冻结”的投资资金超过6000亿元。
然而，海南省作为房地产热点区域，对楼市的依赖程度非常高。牵一发而动全身，从三亚、海南今年的数据来看，并不乐观。
三亚通过人才市场，给楼市“松绑”的背后，是各方面都呈现下降趋势的经济指标。
全市前八个月固定资产投资同比下降33.0%。其中,房地产开发投资同比下降46.7%。全市累计房屋销售面积同比下降48.3%，商品房同比下降50.0%。
海南全省的数据也类似，房屋销售面积下挫近六成之多。
2019年上半年，海南全省固定资产投资（不含农户）同比下降23.0％。其中，房地产开发投资下降31.4％；全省房屋销售面积394.43万平方米，同比下降57.1％；房屋销售额620.39亿元，同比下降54.9％。
再不调整“开闸”，房地产市场就要休克了。
02
各地的情况，和三亚多少有点类似。但给楼市松绑的方式，就各显神通了。
10月8日，扬州发文表示，市住房公积金贷款最高限额从35万元恢复至50万元，住房公积金贷款还贷能力系数也由目前的0.3上调为0.5。
9月末和10月初，湖北宜昌、安徽宿州全面放开落户。后者还提出，农业转移人口在主城区购买首套商品住房、办理不动产登记证并落户，对缴纳的契税给予全额财政补贴。
更早之前的8月末和9月初，湖南临澧、浙江嘉兴分别以给予购房货币补贴、提高公积金贷款额度等方式来松绑调控。河南省则对全省农村教师购房给予优惠。
这些城市的“小动作”，一开始并不引人注意。
但南京、天津出手以后，大家都发现了，地方政府在打的“小算盘”，大多数都通过人才政策的方式来进行。
南京六合区规定，只要是有大专学历的外地人，提供居住证，就可以开具购房证明，不需要再提交3年内在南京缴纳社保的记录或1年个税。
在这之前，外地人在这里买房得满足2年社保缴纳条件。此前，南京高淳区也已放开限购。这两个区域都属于远郊区县，一北一南，是南京最偏远的两个区域，相当于三四线城市的光景。
可见，南京楼市的放松并不是全面放松，而是小范围的试探、有条件的放松，针对特定群体和特定区域进行。
就在同一天，天津也传来了楼市“松绑”的消息。
对承接北京非首都功能疏解的项目，那些户籍暂未迁入天津的职工，其家庭在天津无住房的，可在天津购买1套住房，无需社保或纳税证明，文件同时还放松了天津的落户政策。
这被市场解读为天津要放松限购。该文件通过后确实在客观上刺激市场需求。
限购松绑潮的出现，已成事实，楼市政策环境是否要转向宽松？
03
政策是房价走势的重要影响因素。每一次房价上涨都与宏观的货币政策和微观的房地产调控政策推动息息相关。
很显然，当前楼市限购松绑，大多是借人才政策、政治工程之名，变相或定向降低门槛。
不直接承认，更多是以一种“犹抱琵琶半遮面”的姿态，也主要出于两方面原因。
一方面，当前的政治大环境依然是“房住不炒”、“不把房地产作为短期刺激经济的手段”，地方政府既要维持房价的稳定，不出现暴跌，又不能背上刺激楼市的罪名，因此地方政府只能小心翼翼地“走钢丝”。
毕竟对绝大多数城市，仍然是依靠土地财政而活，倘若斩断了房地产这一只手，经济短期内将明显受创。
另一方面，这一系列政策和过去的楼市调控逻辑存在分野。
楼市触底反弹，在经历了大热，冰点之后又开始转暖。无论如何，随着楼市横盘期的持续，市场进一步下行，不少热点城市只能借助各种幌子放开限购，取一波“活水”过冬。
无论是天津拟放松限购，还是南京的人才引进降低购房门槛，又或是三亚的松绑，都是一城一策的具体反映，并没有违反房住不炒的大原则。
比如南京的六合区、高淳区，这两个区一北一南，是南京最偏远的两个区域，相当于三四线城市的光景。
房子确实便宜，只要一万出头。虽然六合区到南京市区有地铁，但通勤并不方便。所以，这个区域就有点像广州的从化，虽然身处一线，实属边远山区，本来就不该限购。现在放开，算是回归正常。
贝壳的成交数据，这里一年来成交量不到200套，甚至有的月份成交量是个位数。但目前可售商品房套数却高达5209套，几乎到了不救不行的时候。
今后，可能会有更多城市或者区域，会根据自身情况跟进调整楼市政策，政策更加细致、细分是趋势，背后多少也有出于GDP增速保6的压力。
“稳地价、稳房价、稳预期”是调控的全面要求。但稳定楼市理应是双向调节，大涨、暴跌都不是稳定的现象
只是，近期地方调整调控力度的做法，客观上仍然会产生刺激市场需求的效果，并对心理预期产生影响。
未来，其他城市也很有可能根据当地的房地产市场发展状况对其政策做出微调，但是否会彻底放开，出现更多“越界”行为，还不好说。
风云涌动之间，也许就是机会窗口打开的时间。
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